나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31913 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 390 반월그랑시아 비동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 "조촌동주민센터" 남서측 도로 건너편 에 위치하는 '반월그랑시아 B동 3층 301호 다세대주택'으로서 주위는 아파트단지, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건 다세대주택단지까지 중소형차량 등의 출입이 가능하며, 북측으로 대중교통편이 운행 되는 왕복2차선의 쪽구름로가, 동측 인근에 전주와 삼례를 연결하는 혁신로가 지나고 있으므 로, 도로연계계통이나 교통편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 3층 301호로서 외 벽 : 치장벽돌마감 내 벽 : 벽지 및 타일등 마감 통 로 : 화강석판붙임(바닥), 자기질타일(벽체)붙임 창 호 : 샷쉬창

이용상태

현황 "다세대 주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

단위세대에 급배수 및 위생설비와 도시가스에 의환 난방설비 등이 되어 있으며, 공용설비 로서 화재탐지 및 경보설비와 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 세장형의 지세 평탄한 토지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선의 쪽구름로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 중로1류(폭 20m∼250m)(접함), 가축사육제한구역(2023 -01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구역(소망유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31913 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 390 반월그랑시아 비동 3층 301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (SGI 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.62㎡ (약 14.99평)

토지지분: 49.625㎡ (약 15.00평)

건물면적: 71.14㎡ (약 21.52평)

건물지분: 71.14㎡ (약 21.52평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 "조촌동주민센터" 남서측 도로 건너편에 위치하는 "반월그랑시아 B동 3층 301호 다세대주택"입니다. 주위는 아파트단지, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 중소형차량의 출입이 가능하며, 북측으로 대중교통이 운행되는 왕복 2차선 쪽구름로가, 동측 인근에 전주와 삼례를 연결하는 혁신로가 지나고 있습니다. 도로 연계성 및 교통 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(김종민, 2013-02-27) 권리가 있습니다.

을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 120,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정입니다.

갑2 압류(강릉세무서장), 갑3 압류(전주시), 갑4 강제경매(서울보증보험, 125,099,177원) 등 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되었으며, 이들 권리는 말소 대상입니다.

집합건물 등기부 채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-29

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 말소될 예정이나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기 있음'으로 기재되어 있습니다. 다만, 2026년 2월 3일 자로 신청 채권자(한국토지주택공사의 승계인)로부터 대항력 포기 및 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 등기부상에도 해당 권리(을5)는 말소로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

갑2 압류(강릉세무서장)입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (주택임차권의 경우 확약서 제출로 인해 말소 예정)

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 혼재하여 주거 상권으로 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설이나 상업 밀집 지역과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지대에 적합한 근린생활시설이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 "소망유치원"이 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보:

검색 결과에 따르면, 전주시 및 완주군 통합 논의 과정에서 혐오·기피시설(폐기물처리시설, 소각장, 매립장 등)의 완주군 이전 가능성에 대한 우려가 제기되었으나, 전주시 측은 주민 동의 없는 이전은 없으며 해당 시설들의 현재 부지 사용 가능 기간 등을 고려할 때 완주군으로의 이전 계획이 없음을 명확히 하고 있습니다. 따라서 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가액과 최근 실거래가 간의 큰 격차: 본 건의 감정평가액은 140,000,000원(1억 4천만원)이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 70,000,000원 ~ 72,000,000원(7억 ~ 7.2억)으로 확인되어, 약 5배 이상의 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정평가액이 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 다른 유형의 거래를 참조했을 가능성을 시사합니다.

* SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자가 SGI로 추정되며, 인수 조건 변경 및 공동담보 사실이 특이사항으로 언급되어 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 경매 진행상 주요 권리 소멸에는 큰 영향 없을 것으로 판단됩니다.)

7. 투자 포인트

* 높은 시세차익 기대: 최근 실거래가(약 7억 ~ 8.5억 예상) 대비 현저히 낮은 감정평가액(1.4억)으로, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차권 등기가 말소 예정이고, 다른 선순위 인수 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 도심 내 주거지: 전주시 덕진구라는 도심 내 위치로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 반월동에 위치한 다세대주택으로, 최근 실거래가 대비 감정평가액이 매우 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 임차인의 대항력 포기 및 등기 말소 예정으로 권리관계 또한 비교적 명확하여 경매 절차 자체에 대한 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 참여 전 주변 시세에 대한 면밀한 재확인과 함께, 향후 예상되는 낙찰가 상승 가능성을 충분히 고려해야 합니다. SGI 관련 특이사항은 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 59.96㎡, 18.14평)의 실거래가가 70,000,000원 ~ 72,000,000원(7억 ~ 7.2억)으로 확인됩니다. 본 건은 전용면적이 71.14㎡(약 21.52평)로 약 18.7% 더 넓습니다. 이를 바탕으로 환산한 본 건의 예상 시세는 약 83,000,000원 ~ 85,000,000원(8.3억 ~ 8.5억) 수준으로 추정됩니다.

감정평가액 140,000,000원(1.4억)은 현재 시장가에 비해 현저히 낮습니다. 경매 특성상 감정가 이상으로 치열한 경쟁이 예상될 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점, 그리고 시세 대비 저렴한 감정가를 고려할 때, 78,000,000원 ~ 83,000,000원 (7.8억 ~ 8.3억) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 예상 시세의 하단부 또는 중간 수준으로, 경쟁 상황을 보며 유연하게 조절할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.