나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4558 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층442호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하는 지하철 우이신설선 "솔밭공원" 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는바 대중교통 이용상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건(사용승인일자: 2022. 5. 13)중 제 4층 제 442호로, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창임

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중이며 집합건축물대장상의 "건축물현황도" 기준하여 방, 거실겸주방, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(공동주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25미터폭(삼양로), 북측과 동측으로 약 6 ~ 8미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 근린생활시설 31호와 공동주택 253세대로 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4558 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층442호

용도: 공동주택 (청년주택)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제4층 제442호

사용승인일자: 2022년 5월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 지하철 우이신설선 "솔밭공원"역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있고 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 약 25미터폭 도로(삼양로), 북측 및 동측 약 6~8미터폭 도로와 접하며 출입 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.). 건축선(도로 경계선에서 3m 후퇴선).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2022.08.12.) 입니다.

* 총 등기부채권액: 약 2,052,127,532원 (본 경매 사건의 채권액과는 다를 수 있으나, 등기부상 총 채무 규모를 나타냅니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 별도 기재된 지상권은 없습니다. 일반적으로 임의경매 시 대부분의 권리는 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-26

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 안

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2025-11-10

* 확정일자: 2025-11-21

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 경매물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형: 본건이 위치한 건물(에드가쌍문)은 공동주택 253세대와 근린생활시설 31호로 이루어져 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 1일, 쌍문동 460-184번지 진주빌라(1991년 건축), 36.54㎡(약 11.05평)이 14,600만원에 직거래되었습니다. (약 1,321만원/평)

* 2026년 7월 2일, 쌍문동 137-208번지 고은빌(2012년 건축), 26.51㎡(약 7.93평)이 15,500만원에 중개거래되었습니다. (약 1,954만원/평)

* 2026년 7월 4일, 쌍문동 355-1번지 금강주택(2000년 건축), 63.29㎡(약 19.15평)이 26,500만원에 중개거래되었습니다. (약 1,384만원/평)

* 본건은 2022년 5월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 연면적이 30.03㎡(약 9.08평)입니다. 비교적 신축인 점을 고려할 때, 유사 평형의 신축급 다세대주택은 2,000만원/평 이상에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 지하철 4호선 '솔밭공원역' 인근에 위치하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 각급 학교 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 용도: 공동주택 (청년주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 방, 거실 겸 주방, 욕실로 구성되어 있습니다.

* 건축물 연혁: 2022년 5월 13일 사용승인된 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 고도지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상자에게는 추가적인 절차가 요구될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임대차 내역은 미상이나, 현재 파악된 임차인은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. (주의: 임대차 내역 미상인 경우, 숨겨진 임차인이 있을 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.)

* 건물 노후도: 비교적 신축(2022년 준공)이지만, 향후 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 주거지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공)인 공동주택(청년주택)으로, 지하철역과 인접하여 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이하고 주거 쾌적성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 지하철 우이신설선 '솔밭공원역'에 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

* 청년주택 용도: 청년층을 대상으로 한 임대 사업 또는 실거주 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차인 보증금이 없고, 말소되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 건물면적은 30.03㎡(약 9.08평)입니다.

* 최근 유사 지역의 다세대주택 실거래가 및 신축 건물의 가치를 고려할 때, 평당 2,000만원 ~ 2,400만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라 30.03㎡ 기준, 예상 시세는 약 19,000만원 ~ 22,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가(29,300만원)와 시세 예상 범위가 상당한 차이를 보이고 있으므로, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향 및 경매 현장 분위기를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 추가적인 인수 비용은 없습니다.

* 따라서, 보수적으로는 19,000만원부터, 적극적으로는 22,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 투자자 간의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.