나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31897 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 만성동 만성지구내 소재 ‘전주지방법원’ 동측인근에 소재하며, 주변은 법원으로 진입하는 도로변인근 근린상가, 업무시설 등이 형성되어 있고 후면은 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로가 통과하고, 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 제1층 제102호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 석재붙임 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(소매점)이나, 현장조사일 현재 현재 "공실"상태임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 세장형 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 공부상 근린생활시설(소매점)이나 조사일 현재 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31897 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 1층 102호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

감정가: 435,000,000원

토지 면적: 14.19㎡ (약 4.30평)

건물 면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인후신용협동조합 (경매 신청 채권자)

준공일: 2019년 10월 29일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 1층

2. 입지 조건

위치: 전주시 덕진구 만성동 만성지구 내 '전주지방법원' 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 법원으로 진입하는 도로변에 근린상가 및 업무시설이 형성되어 있으며, 후면에는 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다. 이 지역은 법조타운, 금융타운 등이 구축되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로가 통과하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건 북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리 분석

말소 기준 권리: 2019년 11월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

소멸되는 권리: 본 물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 임의경매, 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

총 등기부 채권액: 409,200,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

주의사항: 명시된 임차인이 없더라도, 실제 점유 관계 확인 및 잠재적 임차인 존재 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권 분석

지역 특성: 전주지방법원과 인접한 행정타운 및 상업지구에 속합니다. 만성지구는 금융도시로 발전하며 상권이 빠르게 형성되고 있습니다.

배후 수요: 법원, 관공서 직원 및 민원인, 인근 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

현재 상태: 조사일 현재 '공실' 상태로, 임대 공백 기간이 발생할 수 있습니다.

5. 생활 정보

주변 시설: 전주지방법원, 전주시 덕진구청, 만성초등학교, 전주우편집중국 등이 인근에 위치합니다. 또한, 기지제 호수공원, 황방산 등 자연환경도 양호합니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

혐오 시설: 최근 보도에 따르면, 만성동 일대 사유지에 쓰레기가 적치되어 미관 저해 및 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 다만, 특정 혐오 시설이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 전주시 차원에서 폐기물 처리 시설의 완주군 이전 설치 계획은 없다고 밝힌 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보까지 공실 기간 동안의 임대료 수입 공백이 발생할 수 있습니다.

명도 관련: 경매 물건의 일반적인 리스크로, 점유자 이주 관련 협의 및 절차 진행 시 시간이 소요될 수 있습니다.

시장 변동성: 상권 활성화 정도 및 향후 지역 경제 상황에 따라 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

쓰레기 문제: 일부 사유지에서 쓰레기 문제가 제기된 바 있어, 주변 환경 관리에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 법조타운 인근에 위치하여 안정적인 수요가 기대되는 근린상가입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태이므로, 빠른 임차인 확보 및 적극적인 관리가 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

법원 및 관공서 밀집 지역의 항아리 상권 입지.

인근 배후 주거 단지 수요 확보 용이.

경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 435,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 인근 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본건의 공실 현황 및 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.