나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104353 [1] 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신관중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "신림역(지하철 2호,신림선), 서원역(지하철 신림선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2019-5-23) 외벽: 돌붙임 및 벽돌타일 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

다세대주택(방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104353 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 391,000,000원

토지면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

토지지분: 31.0491㎡ (약 9.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

건물지분: 44.34㎡ (약 13.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신관중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

대중교통 이용은 인근에 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 및 "서원역(지하철 신림선)"과 다수의 버스정류장이 소재하여 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 정담희 및 주택도시보증공사이며, 두 임차인 모두 보증금 366,000,000원, 차임 0원입니다.

정담희 임차인의 전입일자는 2020년 6월 30일, 확정일자는 2020년 6월 3일입니다. 배당신고일자는 2024년 7월 5일이며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

주택도시보증공사 임차인 역시 전입일자 2020년 6월 30일, 확정일자 2020년 6월 3일이며, 배당신고일자는 2024년 7월 5일이고 대항력은 없습니다.

주택도시보증공사는 보증금 366,000,000원을 제시하고 있습니다.

임차인 정담희의 경우, 이름이 개인정보이므로 '정 '로 표기됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권보존 등기는 2019년 6월 20일 이정 외 1명 명의로 되어 있습니다.

주택임차권 등기(을5)는 정담희 명의로 366,000,000원에 되어 있으며, 말소 예정입니다.

공유자전원지분전부이전 등기(갑4)는 2020년 7월 16일 사형택 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리인 압류 등기(갑5)는 서초세무서장 명의로 2023년 2월 8일에 등기되었습니다.

이후 가압류(갑6, 주택도시보증공사, 1,279,000,000원) 및 강제경매(갑7, 주택도시보증공사, 366,000,000원) 등기가 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,645,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일은 2026년 9월 9일입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신림동 지역은 신림역을 중심으로 형성된 상업지역과 주거지역이 혼재된 곳입니다. 인근에 "신관중학교"가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 지하철 2호선 및 신림선 역세권으로 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통상황: 신림역(2호선, 신림선), 서원역(신림선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있으며, 신관중학교 인근으로 교육 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조: 2019년 5월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층, 지하 1층 건물 중 제2층 제203호입니다.

* 이용 상태: 현재 방, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 전기, 승강기, 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 특이사항: 본건의 임차인(정담희, 주택도시보증공사)의 보증금은 366,000,000원으로, 임차권 등기가 말소될 예정이고 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 조건이 존재합니다. 이는 매각 종결 후 보증금 반환 관련하여 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용도 추가 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권: 특이사항에 선순위임차권이 언급되어 있으나, 등기부등본상 해당 임차권(을5)은 말소 예정이며, 임차인들의 대항력도 없는 것으로 명시되어 있어 실제 매수인에게 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 이러한 상반된 정보는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 권리분석 상 임차인들의 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 깔끔한 권리 인수가 가능할 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차보증금 반환 관련 채권자의 포기 조건 등 복잡한 사항이 있어, 입찰 전 전문가와 함께 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림역, 서원역 도보 거리로 교통 편의성이 우수하며, 향후 역세권 개발 및 지하철 노선 확장에 따른 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이어서 권리 인수에 부담이 적을 수 있습니다.

* HUG의 조건부 포기: 임차보증금 반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 채권자가 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 391,000,000원과 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 건물 면적(44.34㎡)과 유사한 2018년 준공 건물이 45.37㎡ 면적으로 2026년 7월 3일에 390,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2019년 사용승인으로 더 신축이며, 감정가 역시 이와 유사하게 책정되었습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, 임차권 등기 말소 예정이며, 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건 등을 고려하면, 임차보증금 366,000,000원이 매수인에게 직접적인 부담으로 작용하지 않을 가능성이 높습니다.

따라서, 시세 및 감정가를 고려하고, 명확한 권리 분석 후 추가적인 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근하여 감정가의 90~98% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 385,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.