나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3969 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 2335-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 " 부산도시철도3호선 강서구청역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선 '강서구청역' 이 소 재하는 바 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호(4): 인접지와 대체로 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 현황'나지' 임.

인접 도로상태

일련번호(1): 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접함. 일련번호(4): 지적도상 "맹지" 이나, 일련번호(1)토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024. 3.2. ~ 2027. 3. 1.). 일련번호(4):도시지역, 준주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서) , 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2. ~ 2027. 3. 1.).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4)토지는 지목 '답' 이나, 현황 '일련번호(1) 부속토지' 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상, 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽: 타일마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅마감 등, 창호: 샷시창구조임. 일련번호(3) 철근콘크리트조 및 블록조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅마감 등, 창호: 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(2)는 '근린생활시설', 일련번호(3)은 '창고' 로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 전기설비, 위생 및 급·배수설비(2층 일부) 등이 되어 있음. 일련번호(3): 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉠~㉥ 참고, 2) 감정규모에 미치는 영향 구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2)건물은 공부상 용도가 "근린생활시설 및 주택", 일련번호(3)은 "창고 및 헛간"이나, 현황은 일련번호(2)는 "근린생활시설", 일련번호(3)은 "창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록4는 지적도상 맹지이나, 목록1 토지를 통해 접근 가능함.
- 목록4 토지는 공부상 '답'이나, 현황은 '주차장'으로 사용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3969 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 2335-7

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

용도: 근린주택

감정가: 5,696,533,800원

토지면적: 1002.00㎡ (약 303.01평)

건물면적: 399.70㎡ (약 120.91평)

건물 제시외면적: 71.01㎡ (약 21.49평)

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 부산은행 (등기부 확인)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 다수 존재, 토지 목록4는 지적도상 맹지.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4 토지는 공부상 '답'이나 현황 '주차장'으로 사용됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "부산도시철도3호선 강서구청역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 형성된 노선상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선 '강서구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

2.3. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함)

Google 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 주변은 상업 및 업무 시설 위주로 형성되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 약 4,852,300,000원임.

말소기준권리는 2021년 3월 5일 접수된 부산은행 근저당권(을13)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임의경매 신청 채권자는 부산은행이며, 경매개시결정 등기(갑7)가 되어 있음.

강서구청의 압류(갑8) 및 동래농업협동조합의 가압류(갑9) 역시 모두 말소 대상임.

소유권 이전 기록들은 매매, 공유자 이전 등 여러 차례 변경된 이력이 있음.

3.2. 임차인 현황 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인이 3명 확인되어 인수 여부 및 보증금 관련 면밀한 조사가 필요함.

* 임차인: 대한전기

보증금: 미상

차임: 미상

전입/사업일자: 2019-03-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 시 보증금 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2017-04-17

대항력: 있음

비고: 대항력이 있어 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있음.

* 임차인: 최 (대한전기)

보증금: 15,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2019-03-04

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으며, 배당신고일자를 고려하여 보증금 인수 여부를 판단해야 함.

* 임차인: 문

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023-04-04

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당에 따라 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됨.

* 임차인: (주)지천종합건설

보증금: 미상

차임: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됨.

* 임차인: 송명종(천지공인중개사)

보증금: 미상

차임: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됨.

* 임차인: 진흥통신

보증금: 미상

차임: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됨.

3.3. 인수 가능한 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액(최소 25,000,000원 + 미상 금액)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 실제 조사와 다를 수 있으므로, 현장 확인 및 법률 검토가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 부산도시철도3호선 강서구청역 인근에 위치한 노선상가지대로, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있음. 이는 지역 내 소비 활동 및 유동 인구 확보에 유리한 입지임을 시사함.

4.2. 시장 동향 (제공된 JSON 데이터 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 데이터 분석 결과, 2025년 하반기 및 2026년 초에 다양한 가격대의 거래가 있었음.

* 2025년 9월 30일: 전용면적 약 64.62㎡ 다세대 주택 154,000,000원 (약 787.7만원/평)

* 2025년 9월 3일: 전용면적 약 64.61㎡ 다세대 주택 103,000,000원 (약 526.8만원/평)

* 2026년 1월 3일: 전용면적 약 69.80㎡ 다세대 주택 160,000,000원 (약 757.9만원/평)

상기 데이터는 본건과 부동산 유형(근린주택 vs 다세대/빌라)이 다르므로 직접적인 비교 가치는 제한적임. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 활동이 지속되고 있음을 보여줌. 본건은 근린주택으로서 상업 시설과 토지 가치가 결합된 복합적인 특성을 가지므로, 일반 빌라 시세와는 다른 가치 평가가 필요함.

4.3. 건물 이용 현황

건물은 근린생활시설(2층)과 창고(단층)로 이용 중이며, 전반적인 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 편의시설

강서구청역 인근으로 주요 관공서 및 상업 시설 접근이 용이하며, 주변 상권 발달로 인해 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 및 의료 시설

해당 지역 내에는 기본적인 교육 및 의료 시설이 갖추어져 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 3명(대한전기, 이 , 최 (대한전기))이 존재하며, 이들의 보증금 총액 및 명도 과정에서의 복잡성이 가장 큰 리스크 요인임. 특히 보증금 미상의 임차인(대한전기)에 대한 철저한 조사와 법적 검토가 필요함.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

목록4 토지가 지적도상 맹지이며, 공부상 지목(답)과 현황(주차장)이 상이한 점은 향후 재산권 행사나 개발 시 잠재적 제약 요인이 될 수 있음. 다만, 목록1 토지를 통해 접근 가능하다는 점은 일부 해소될 수 있음.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 근저당 및 가압류, 압류 기록이 존재하였으나, 말소기준권리 이후는 모두 소멸 대상임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 복잡성을 더함.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 채권 매각 등으로 인해 경매 절차가 변동될 가능성이 있음을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 대저1동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 약 1002㎡의 넓은 토지 면적과 399.7㎡의 건물 면적을 보유하고 있음. 감정가는 약 57억 원에 달하는 고가 물건임. 입지상으로는 교통 및 주변 상권 이용이 양호한 편임.

하지만, 대항력 있는 임차인 3명의 존재와 이들의 보증금 인수 가능성, 그리고 토지 이용상의 일부 제약(맹지, 지목 불일치)은 주요 투자 리스크로 작용함. 특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 미상 금액에 대한 정확한 파악과 명도 전략 수립이 반드시 선행되어야 함.

이러한 리스크에도 불구하고, 우량 입지와 비교적 높은 감정가, 그리고 주변 지역의 꾸준한 부동산 거래 활동은 투자 가치를 시사함.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 강서구청역 인근 역세권, 노선상가지대

* 넓은 토지 면적: 1002.00㎡의 대지 면적은 향후 활용 가능성 증대

* 복합 용도: 근린생활시설 및 창고로 활용되어 다양한 수익 창출 가능

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 또는 도로 접근성 개선 시 추가 가치 기대

9. 예상 입찰가 분석

본건의 감정가는 5,696,533,800원임. 등기부상 채무 총액은 약 48.5억 원으로, 감정가가 채무 총액보다 높음.

제공된 주변 시세 정보는 '다세대/빌라' 유형으로, 본건 '근린주택'과는 직접적인 비교가 어려움. 따라서 본 감정가를 시장 가치의 중요한 지표로 삼되, 다음과 같은 리스크를 고려한 입찰가 산정이 필요함.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 최소 25,000,000원 + 미상 금액. 정확한 인수 금액 파악 후 낙찰가에서 차감하거나, 명도 비용으로 고려해야 함.

* 건물 및 토지 현황 불일치, 맹지 문제: 현장 답사를 통해 상세 파악 및 잠재적 가치 하락 요인 반영.

* 명도 비용 및 절차: 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 강제집행 시 발생하는 시간적, 경제적 비용 고려.

종합적인 판단 시, 본건의 잠재적 가치는 높으나 리스크 요인이 상당하므로, 감정가보다는 보수적인 접근이 요구됨.

예상 입찰가는 최소 45억 원에서 50억 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함. 이는 임차인 인수 보증금 및 명도 비용, 추가적인 조사 비용 등을 고려한 보수적인 추정치임. (정확한 인수 보증금 및 명도 비용 산정 후 조정 필요)

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