나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4015 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층322호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 우이신설경전철(솔밭공원역) 이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 7층 건물 중 3층 322호로서, (사용승인일: 2022.05.13) 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '공동주택(청년주택)'임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 '정방형'의 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로 의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4015 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 322호

용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 7층 건물 중 3층 322호

사용승인일: 2022년 05월 13일

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

총 세대수: 253세대

최고/최저층: 7층 / 2층

주차대수: 지하 4대 (총 0대로 표기되어 있으나, 지하 4대 정보 존재)

관리사무소 연락처: 02-998-5560

1.3. 건물 및 토지 상세

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 등기부 요약 (말소기준권리: 2022-08-12, 한국주택금융공사 근저당)

소유권보존 (도휘주식회사)

근저당 (한국주택금융공사, 2022-08-12, 154,971,052원) - 말소기준권리

근저당 (한국주택금융공사, 2023-07-14, 154,971,052원) - 말소

근저당 (주식회사온라이프건설, 2023-07-14, 32,718,086원) - 말소

가압류 (박미숙, 2025-11-06, 1,593,440,000원) - 말소

임의경매 (한국주택금융공사, 2025-11-11, 154,971,052원) - 말소

압류 (목포세무서장, 2026-01-27) - 말소

등기부채권 총액: 1,936,100,190원

1.5. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 09월 11일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 우이신설경전철(솔밭공원역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 환경

인근에 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 있으며, 마트, 편의점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 별도의 부담이 없을 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 2022-08-12 한국주택금융공사 근저당)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점에 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 대항력 존재 여부에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거 지역으로 아파트, 연립, 다세대주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. '솔밭공원역' 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

4.2. 주변 시설

단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 '에드가 쌍문 청년주택'으로, 2022년 5월 사용 승인된 신축 건물입니다. 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

우이신설경전철 '솔밭공원역'이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설과 공원이 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한 사항을 포함하고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 5월에 사용 승인된 신축 아파트(청년주택)로, 역세권 입지와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 유의해야 할 사항입니다. 또한, 다양한 도시계획상 제한 사항이 존재하는 점은 추후 활용 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 사용승인)

* 우이신설선 '솔밭공원역' 역세권 입지

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 안정적인 배후 수요 (청년주택)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다. 신축 건물임을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유사 면적대의 최근 실거래가 정보가 부족하나, 주변 시세를 고려하고 권리 관계가 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 소형 평형(전용 약 6.8평)임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (현장 조사를 통한 시세 확인 및 경쟁 입찰 상황 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.