나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31362 [1] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 233-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 '독일마을' 내에 위치하며, 부근은 근린생활 시설, 펜션, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지 <산지관리법>, 중점경관관리구역(집중개발형).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽: 스타코 마감, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임. 일련번호 2-2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하층 건물로서, 외 벽: 콘크리트 노출 마감, 내 벽: 콘크리트 마감, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2-1: 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도임. 일련번호 2-2: 제2종근린생활시설(부속창고) 용도임.

설비내역

일련번호 2-1: 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 수전설비 등이 되어 있음. 일련번호 2-2: 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄱ,ㄴ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 규모·구조 등으로 보아 건물에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’] 매각포함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-26호 기계·기구 맥주제조시설 1식(감정평가서 참조)매각 포함.
-조경수, 조경석 등은 토지에 포함하여 평가하였으며, 건물에 부합된 계단, 데크, 구조물 등은 건물에 포함하여 평가함.
-본건 일부 토지에 소재하는 오수전처리시설 등은 토지에 포함하여 평가함.
-본건 지상에 이동 및 철거 등이 용이한 판넬구조 창고는 평가 및 매각 각 제외.(감정평가서 사진 참조)
-본건 지상에 “SK가스 평택충전소 소유자산”으로 표기되어 있는 LPG저장소는 평가 및 매각 각 제외.(감정평가서 사진 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31362 (1)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 233-1 (신 주소: 경상남도 남해군 독일로 30)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 일반음식점, 부속창고)

감정가: 3,812,282,550원

토지 면적: 2884.00㎡ (약 872.56평)

건물 면적: 1174.69㎡ (약 355.36평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물[감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’] 매각 포함.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-26호 기계·기구 맥주제조시설 1식(감정평가서 참조) 매각 포함.

* 조경수, 조경석 등은 토지에 포함하여 평가하였으며, 건물에 부합된 계단, 데크, 구조물 등은 건물에 포함하여 평가함.

* 본건 일부 토지에 소재하는 오수전처리시설 등은 토지에 포함하여 평가함.

* 본건 지상에 이동 및 철거 등이 용이한 판넬구조 창고는 평가 및 매각 각 제외.

* 본건 지상에 “SK가스 평택충전소 소유자산”으로 표기되어 있는 LPG저장소는 평가 및 매각 각 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 '독일마을' 내에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 펜션, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 독일마을은 파독 광부 및 간호사들이 귀국 후 정착한 공간으로, 이국적인 풍경과 함께 한국 현대사의 한 장면을 품고 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변의 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 준보전산지, 중점경관관리구역(집중개발형)입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)휴먼종합관리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 토지등기부상 을6 (2015-11-18, 중소기업은행 근저당권) / 건물등기부상 을1 (2018-07-27, 중소기업은행 근저당권)으로 판단됩니다.

* 주요 권리 내역: 중소기업은행의 다수의 근저당권, 성진푸드주식회사 및 유한회사남양주류의 근저당권, 그리고 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 6,389,947,020원, 건물 등기부채권 총액은 6,336,154,770원입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소 예정 또는 말소 처리된 것으로 보입니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 부근 형성: 본건은 남해군 대표 관광지인 '독일마을' 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 펜션, 단독주택 등이 밀집해 있습니다. 특히 독일마을은 이국적인 풍경과 파독 광부·간호사들의 정착 스토리가 결합되어 관광객들에게 인기가 높습니다.

* 현재 이용 상태: 건물은 제2종근린생활시설로, 일반음식점 및 부속창고 용도로 이용되고 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 독일마을은 연간 수십만 명의 관광객이 방문하는 인기 관광지이며, 특히 젊은층과 여성 방문객의 선호도가 높습니다. 이는 관광객을 대상으로 하는 상업 시설로서 높은 잠재적 가치를 시사합니다. 또한, 마을 전체를 호텔로 브랜딩하려는 시도도 있어, 지역 상권 활성화 및 관광 인프라 강화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주위 환경: 아름다운 남해 바다와 산이 어우러진 곳에 위치하며, 독일마을의 이국적인 주거 환경과 주변의 자연경관이 조화롭습니다.

* 편의시설: 독일마을 내에는 관광객을 위한 숙박시설, 식당, 기념품점 등이 운영되고 있으며, 마을 외곽 지역의 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 관광지 의존성: 본건의 가치는 독일마을이라는 특정 관광지에 크게 의존하고 있습니다. 관광객 수 변동이나 관광 트렌드 변화에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

* 제외/포함 물건: 이동 및 철거가 용이한 판넬구조 창고와 LPG저장소는 매각에서 제외되므로, 해당 부분에 대한 별도 처리 방안을 고려해야 합니다. 반면, 맥주제조시설 1식이 매각에 포함되어 있어, 이를 활용하거나 처분하는 데 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

* 외곽 지역 특성: 남해군 삼동면은 도심 지역과 거리가 있어, 광역 접근성이나 생활 편의시설 이용에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급되거나 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역에 대한 포괄적인 조사는 아니므로, 최종적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남해군 대표 관광지인 독일마을 내에 위치한 근린생활시설로, 관광 상권으로서의 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 38.1억원입니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담스러운 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 관광 의존성, 일부 제외되는 제시외 건물 및 포함되는 기계 설비, 그리고 외곽 지역이라는 특성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 맥주제조시설 포함 여부 및 활용 방안, 그리고 주변 부동산 시세 및 개발 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 입지: 독일마을 내 위치하여 관광객 유입 효과를 직접적으로 누릴 수 있습니다.

* 사업 모델 다양성: 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도에 더하여, 포함된 맥주제조시설을 활용한 특화 사업(예: 브루어리 카페, 체험 시설 등) 또는 펜션, 민박 등 관광객 대상 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 브랜드 가치: 독일마을이라는 독특한 관광 자원과 연계하여 브랜드 가치를 높일 수 있습니다.

* 재방문율 높은 관광지: 맥주축제 등을 통해 방문객 만족도가 높고 재방문 의사 또한 높은 편으로, 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,812,282,550원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 독일마을 내 입지 조건, 지역 관광 수요, 건물 및 기계 설비의 활용 가치, 그리고 주변 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 향후 진행될 추가적인 시장 조사, 현장 방문, 경쟁 입찰자 분석 등을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 일반적으로 감정가의 70%~120% 범위를 참고하지만, 본 건의 특수성을 고려한 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.