나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3838 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 302호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

공동주택(청년주택)임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약25m 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약6-8m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3838 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층302호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.5평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 한OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 에드가쌍문

사용승인일: 2022년 5월 13일

총 동수: 1동

총 세대수: 253세대

최고층: 7층

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 총 면적: 17008.94㎡

해당 층: 3층

전용 면적: 21.19㎡ (약 6.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 상황

건물의 서측으로는 노폭 약 25m의 도로가, 북측 및 동측으로는 노폭 약 6-8m의 도로가 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로3류, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 아울러, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도에 한정하여 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래 허가 구역으로 추가 지정되어 있습니다. 건축선 지정에 따라 건축 시 도로 경계선에서 3m 후퇴가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당권 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (2022-08-12, 143,201,099원)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2023-07-14, 143,201,099원)

* 근저당권: 주식회사온라이프건설 (2023-07-14, 30,233,168원)

* 가압류: 박준우 (2024-09-06, 500,000,000원)

* 가압류: 박미숙 (2025-11-06, 1,593,440,000원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-11-11, 143,201,099원)

* 압류: 목포세무서장 (2026-01-27)

등기부채권 총액: 2,410,075,366원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김천실

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 12월 17일

* 확정일자: 2024년 12월 17일

* 배당신고일자: 2025년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 명확히 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 물건지 인근은 주거 밀집 지역으로, 생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 및 소규모 상업시설이 분포하고 있습니다. "솔밭공원역" 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 대형 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통 접근성

우이신설선 "솔밭공원역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 노선의 버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 환경

본 물건지는 "교육환경보호구역"으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설(초등학교, 중학교 등)이 위치할 가능성이 높습니다. 이는 자녀가 있는 가구에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. (구체적인 교육 시설 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축 건물)

* 세대수: 253세대

* 최고층: 7층

* 지하주차대수: 112대 (JSON 정보 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

최신 사용승인 연도로 건물 컨디션이 매우 양호하며, 청년주택으로 조성되어 젊은 층의 주거 수요에 맞춰진 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획적 제한

* 고도지구(28m 이하): 건축물 신축 및 증축 시 높이 제한을 받게 되어 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m): 항공기 운항 및 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 높이 제한이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안, 특히 아파트 용도의 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 2,410,075,366원으로 상당히 높습니다. 이는 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 시장에서 매각 물건에 대한 인식을 부정적으로 만들 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트(청년주택)로, 지하철 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 건물 상태가 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

다만, 고도지구, 대공방어협조구역 등 여러 도시계획적 제한 사항과 높은 총 채권액은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역이 인접해 있어 출퇴근 및 지역 내외 이동이 편리합니다.

* 청년주택 특화: 젊은 층의 주거 수요를 겨냥한 상품으로, 관련 정책 지원 가능성 및 타겟층 흡수력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 21.19㎡)의 신축 아파트(청년주택)는 서울 도봉구 일대에서 감정가 211,000,000원 수준으로 평가될 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점(0원)을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 물건의 경우, 감정가를 기준으로 최소 100% 이상, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 110% 내외까지도 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경쟁 물건의 수, 본 건의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 211,000,000원을 기준으로 211,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.