나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31329 [1] 경상남도 남해군 남해읍 남변리 478-8 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 남변리에 위치하며 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 철근콘크리트조 2층 202호로 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창 호: 새시창호 등 임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 연립주택건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 2류, 동측으로 소로 2류의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-04-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역(2019-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2019-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률 >,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,하수처리구역(남해읍)<하수도법>, 중점경관관리구역(집중개발형).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31329 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 남변리 478-8 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 53.91㎡ (약 16.31평)

건물면적: 54.46㎡ (약 16.48평)

건축년도: 1984년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신용보증기금

1.1. 입지조건

주위환경: 경상남도 남해군 남해읍 남변리에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로상태: 북측으로 중로 2류, 동측으로 소로 2류의 도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임.

권리분석:

말소기준권리: 2018-02-12 접수, 경남은행 근저당 44,000,000원.

등기부채권 총액: 154,500,000원.

경매 진행으로 인해 말소되는 권리: 을3(근저당), 갑13(가압류), 갑15(강제경매), 갑16(압류) 등 (말소기준권리 이하 모든 권리).

인수되는 권리: 해당 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

상업시설: 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 연립주택으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

편의시설: 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경에 대한 법적 규제가 존재합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 중점경관관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 본건은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 탐문 조사 및 외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 이용 상황 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

건축 연도: 1984년에 준공되어 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

기타: 제공된 정보에는 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 구체적인 내용이 없습니다. 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남해읍에 위치한 연립주택으로, 감정가 5,400만원 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 5,500만원으로 유사하게 형성되어 있습니다. 권리관계상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 내부 상태 확인에 제약이 있었던 점은 입찰 전 반드시 재확인해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 건축 연도가 오래된 점을 고려하여 건물 유지보수 비용을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

적정 가격 메리트: 감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 법적 문제 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

실거주 및 소형 투자: 1~2인 가구의 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 소형 투자 물건으로 고려 가능합니다.

지역 기반 주거지: 주택 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 54,000,000원

최근 실거래가 (동일 주소, 동일 층, 유사 면적): 55,000,000원 (2024년 6월)

종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.