나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23029 [1] 부산광역시 동래구 복천동 192-2 품에안은 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 복천동 소재 ‘내성초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 품에안은 5층 502호로서, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린 생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 수안역이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2016.9.8.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 맟 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(6구역(동래장관청, 송공단, 동래부동헌, 동래향교, 동래읍성지, 내주축성비, 충렬사, 군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시 지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박선희)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경23029 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 복천동 192-2, 품에안은 5층 502호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 5층 502호 (사용승인일: 2016.9.8.)

건물면적: 47.77㎡ (약 14.45평)

토지면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.54㎡ (약 3.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 234,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 주택도시보증공사 (2025.11.11.자 강제경매 개시 결정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 복천동 소재 ‘내성초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 수안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 본건은 준주거지역에 해당함.

중로3류 (폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있음.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 속함.

문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 및 부산광역시 지정문화재보호조례에 따른 역사문화환경보존지역(6구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리내역은 다음과 같음.

소유권이전 (2016.10.18.)

주택임차권 (박선희, 185,000,000원, 2023.11.30.자 말소예정 등기)

강제경매 (주택도시보증공사, 185,000,000원, 2025.11.11.자 접수) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석 (박선희)

임차인: 박선희 (채권양도)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-07

확정일자: 2020-09-04

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박선희)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 제출된 HUG의 확약서 내용에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환 의무가 없을 것으로 판단됨. 인수되는 보증금은 0원임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기 (2025.11.11. 접수).

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

주택임차권 (박선희)은 말소기준권리보다 선순위이나, 대항력이 없고 HUG의 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되지 않음.

토지/건물 일괄매각으로, 토지 및 건물에 설정된 모든 권리가 경매로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 내성초등학교가 소재하여 교육환경이 양호하며, 주변에 중학교, 고등학교 등도 위치하여 교육 인프라가 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

박선희 임차인의 경우 대항력이 없으며, HUG의 확약서에 따라 보증금 반환 의무가 없을 것으로 예상되나, 관련 서류의 법적 효력을 최종적으로 재확인할 필요가 있음.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음. (세부 내용은 관련 법규 확인 필요)

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 복천동에 위치한 신축급(2016년 준공) 다세대주택임.

주변 학군 및 교통 접근성이 양호하며, 준주거지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 일부 존재함.

임차인 박선희 씨의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점으로 판단됨.

다만, 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 높게 형성된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축급(2016년) 건물로 상품성이 양호함.

임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리관계.

내성초등학교 인근의 안정적인 주거지 입지.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

주변 시세 분석:

최근 거래 사례 중 본건(47.77㎡, 2016년 준공)과 유사한 규모인 42.21㎡ 규모의 다세대주택(우성빌라, 1998년 준공)이 2025년 11월 335,000,000원에 거래됨. 이를 기준으로 평당 약 7,936,484원의 거래가를 적용하면, 본건의 예상 시세는 약 378,968,650원 수준까지도 상승 가능함을 시사함.

제공된 모든 비교 사례의 평균 평당가(약 4,920,000원)를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 235,224,440원 수준임.

건축 연도(2016년)와 입지 조건을 고려할 때, 감정가(234,000,000원)는 시장가 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

인수 보증금: 0원 (박선희 임차인 관련 HUG 확약서 및 대항력 없음으로 인해)

예상 입찰가 범위:

감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 구도를 고려하여 보수적으로 접근할 경우 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 고려 가능함.

주변 시세 반영 시, 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 수준에서 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

권장 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원 (시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.