나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20998 [1] 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

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토지의 상황

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건물의 구조 및 현상

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기계/기구의 현상

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공작물의 현상

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기타참고사항

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물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록(제2021-293호, 제2024-144호, 제2024-145호 3개 목록은 동일한 기계기구임) 및 제시외 건물(1-1, 2-1, 2-2, 2-3, 2-4) 각 매각 포함
- 목록 1번 지상에 소재하는 컨테이너(스틸하우스)는 매각에서 제외.
- 목록 2번 건물 중 부속건물 2층은 공부상 '사무실'이나 현황 '숙소(기숙사)'로 이용 중임.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 기호 2번(Over Head Crane)은 소재불명이며 기호 3번 수변전설비는 목록상 '200kw'이나 현황 '700kw'이므로 확인 요함
- 인접 토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20998 (1)

소재지: 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 (신주소: 경상남도 함안군 황사길 18-88)

용도: 공장

감정가: 3,579,953,000원

토지면적: 10,187.00㎡ (약 3,081.4평)

건물면적: 1,512.00㎡ (약 457.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권자)

특이사항: 유동화물건, 공동담보. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구와 제시외 건물(1-1, 2-1, 2-2, 2-3, 2-4)은 매각에 포함되나, 목록 1번 지상 컨테이너(스틸하우스)는 제외됩니다.

2. 입지조건

* 소재지는 경상남도 함안군 법수면 황사리에 위치하고 있으며, 신주소는 황사길 18-88입니다.

* 주변은 농업과 공업이 함께 발전하는 지역으로, 시설원예작물이 많이 재배되고 있습니다.

* 함안군 법수면은 악양둑방, 강주해바라기 마을 등 관광 자원을 보유하고 있습니다.

* 교통으로는 법수면 지역을 운행하는 농어촌버스 노선이 있으나, 노선이 회차별로 달라 복잡할 수 있습니다. 마산까지는 대중교통 이용 후 함안행 버스를 이용해야 합니다.

* 함안군에는 일반산업단지 15개소, 농공단지 10개소가 지정되어 있습니다. 이 중 함안군 군북일반산업단지는 법수면 인근(강주리)에 약 82만㎡ 규모로 2025년 조성이 목표이며, 금속, 기계 제조업 등을 유치할 계획입니다. 이는 지역 산업 기반 강화 및 고용 창출 효과를 기대하게 합니다.

* 현재 공장 부지 인근(함안군 법수면 우거리 431번지 외 7필지)에서 폐기물 불법 매립 의혹으로 원상복구 명령이 내려진 사례가 있어, 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2021-09-10, 2,340,000,000원) 입니다.

* 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정되었거나 말소 예정이므로, 경매 절차 완료 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)강성 (대표자: 성준엽) - 토지 임차인

* 보증금: 0원

* 차임: 2,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. (주)강성은 대항력이 없어 임차인 보증금 인수 위험은 없습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 약 6,433,690,042원입니다.

4. 상권분석

* 함안 법수면은 농업과 공업이 함께 발전하는 지역 특성을 가지고 있습니다.

* 인근에 법수농공단지, 군북일반산업단지 등 산업단지가 조성 또는 계획 중에 있어, 관련 산업의 집적화 및 연계 효과를 기대할 수 있습니다.

* 특히 금속 제조업, 기타 기계 및 장비 제조업 등이 유치 대상이 되는 점으로 미루어, 해당 물건의 공장 용도는 주변 산업 환경과 연계될 가능성이 높습니다.

* 함안군 전반적으로 산업단지 환경 개선 사업을 통해 근로 환경을 조성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 함안군 법수면은 농촌 지역으로, 법수면 행정복합센터가 건립되어 행정, 문화, 복지 기능을 통합적으로 제공하고 있습니다. 이곳에는 면사무소, 상담실, 소회의실, 다목적 강당, 주민 커뮤니티 시설, 헬스장 등이 있습니다.

* 주변에는 강주해바라기 마을, 함안 아라캠핑장 등 관광 명소가 있어 여가 활동이 가능합니다.

* 농어촌 버스 노선이 있으나, 마산, 창원 등 주요 도시로의 접근은 대중교통 이용 시 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 이 지역의 특산물로는 수박, 메론, 파프리카, 흑토마토 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건명세서 상 컨테이너(스틸하우스)는 매각에서 제외되므로, 현장을 방문하여 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 건물 2층의 경우, 공부상 '사무실'이나 현황 '숙소(기숙사)'로 이용 중이므로, 용도 외 사용에 따른 위반건축물 여부 및 시정명령 가능성을 확인해야 합니다.

* 기계기구 중 기호 2번 Over Head Crane은 소재불명이며, 기호 3번 수변전설비는 목록상 '200kw'이나 현황 '700kw'로 확인되어, 실제 사용 가능 여부 및 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 현황 파악을 위해 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액이 약 64억 3천만원으로 감정가(약 35억 8천만원) 대비 매우 높습니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 시사하며, 추가적인 공매나 채권 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 검색 결과, 함안군 법수면 일대 공장 부지에서 폐기물 불법 매립 의혹으로 원상복구 명령이 내려진 사례가 확인되었습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 환경 관련 규제 준수 여부에 대한 신중한 접근이 필요함을 보여줍니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 환경 조사 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 법수면 소재의 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 유동화 및 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 등기부등본에 나타나 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다. 주변에는 산업단지가 조성 중이며 농업과 공업이 공존하는 지역입니다. 다만, 기계기구의 소재 불명 및 용량 상이, 건물 용도와 공부상 불일치, 경계 불분명 등 현장 확인이 필수적인 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 과거 인근 공장 부지에서의 폐기물 매립 관련 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 일괄 매각으로 활용도가 높을 수 있습니다.

* 신규 산업단지 조성 계획이 있어 지역 산업 발전 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 3,579,953,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다수의 잠재적 리스크와 추가적인 조사 및 보완 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 이를 감안할 때, 본 물건의 입찰가는 대략 2,680,000,000원에서 2,860,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 정확한 시장 가치 및 추가 비용을 산정한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.