나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11575 [1] 경상북도 구미시 고아읍 문성리 1098 경남아너스빌 제107동 제8층 제803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리 소재 "구미문성초등학교" 북서측 인근에 위치하는 '구 미문성 경남아너스빌 제107동 제8층 제803호' 단위세대로서, 부근 일대는 단독 및 다가구주택 ,일반상가, 학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장 및 들성로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제8층 제803호 단위세대로 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어치장 등 마감, 바닥: 내장바닥재 및 인테리어치장 등 마감, 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 공급설비 및 개별 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형 토지로 대체로 인접지와 등고 평탄한 "아파트 건부지"입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 주출입구 남동측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m ~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구 역, 상대보호구역(2017-03-28), 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경11575 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 구미시 고아읍 문성리 1098, 경남아너스빌 제107동 제8층 제803호입니다.

용도는 아파트로, 감정평가액은 358,000,000원입니다.

토지 면적은 63.77㎡ (약 19.29평)이며, 건물 면적은 122.18㎡ (약 36.96평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 농협은행(농OOO)입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

최고의 입지:

본건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리에 소재한 "구미문성초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독 및 다가구 주택, 일반 상가, 학교 등이 형성된 아파트 지대로 주거 편의성이 양호합니다.

교통 상황:

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 들성로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

아파트 단지의 주 출입구는 남동측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m ~15m)의 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리는 2018년 11월 26일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리 이하 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 4,413,212,711원으로 매우 큰 규모입니다.

물건명세서 참고사항:

작성일자는 2026년 8월 21일입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 해당사항 없습니다.

지상권 개요 역시 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경상북도 구미시 고아읍 문성리는 주거지역이 잘 발달되어 있으며, 아파트 단지 주변으로 상가 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

가까운 거리에 구미문성초등학교가 있어 교육 관련 시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 아파트 단지 전체 기준으로 총 826대(건축물표제부 기준) 주차가 가능하며, 이는 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명은 경남아너스빌이며, 2009년 2월 11일에 사용 승인되었습니다.

총 7개동 600세대로 이루어져 있으며, 본 건이 위치한 107동은 최고 15층 건물 중 8층입니다.

아파트의 전용면적은 122.18㎡ (약 36.96평)이며, 토지 지분 면적은 63.77㎡ (약 19.29평)입니다.

아파트 단지의 총 주차 대수는 826대(건축물표제부 기준)입니다.

최근 실거래가 정보:

* 2026년 6월 29일: 84.817㎡ (약 25.65평), 26층, 29,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 6일: 106.5968㎡ (약 32.24평), 11층, 28,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 18일: 106.5968㎡ (약 32.24평), 2층, 24,900만원에 거래되었습니다.

최근 전월세 정보:

* 2026년 3월 14일: 122.1764㎡ (약 36.96평), 4층, 보증금 3,000만원, 월세 15만원에 계약되었습니다.

* 2026년 1월 30일: 122.1764㎡ (약 36.96평), 19층, 보증금 3,200만원, 월세 0원(전세 추정)에 계약되었습니다.

* 2026년 6월 24일: 84.817㎡ (약 25.65평), 19층, 보증금 2,100만원, 월세 0원(전세 추정)에 계약되었습니다.

주변 시설 검색 결과:

해당 주소지 주변에서 직접적으로 주거 환경을 저해하는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

인접한 구미문성초등학교로 미루어 보아, 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 채권 양도 및 관련 절차가 복잡할 수 있습니다. 다만, 이미 임의경매가 개시되어 진행 중이므로 실질적인 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 44억원 이상으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 다수의 채권자가 존재하며 채무 관계가 복잡함을 나타냅니다.

임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 보증금/월세 정보가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리에 위치한 경남아너스빌 아파트로, 구미문성초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

2009년에 준공된 아파트로, 건물 상태는 일반적인 노후도를 감안해야 합니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

다만, 채권 총액이 매우 높은 점과 임대차 관계가 불확실한 점은 유의해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(122.1764㎡)의 전세(월세 0) 거래가 32,000,000원에 이루어진 사례가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 조건: 구미시 내에서도 선호도가 높은 문성리에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 채무가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 아무런 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 전세 거래가를 고려할 때, 매매가가 시세 대비 합리적으로 형성될 가능성이 있습니다.

단지 규모: 600세대의 대단지로 관리비 부담이 상대적으로 적고 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 358,000,000원입니다.

본건의 전용면적(122.18㎡)과 유사한 면적(122.1764㎡)의 최근 전세 거래가는 32,000,000원 (2026년 1월 30일, 19층)입니다.

이 전세가를 기준으로 볼 때, 본건 아파트의 매매 시세는 보수적으로 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 추정됩니다.

건물의 층수(8층)는 19층보다는 낮지만 4층보다는 높으므로, 층수 프리미엄을 고려할 때 전세가와 유사하거나 약간 높은 수준의 매매가를 기대할 수 있습니다.

다수의 채권, 유동화 물건이라는 특수성, 임대차 관계 미상이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 320,000,000원 선에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 파악하며 보수적으로 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.