나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12807 [1] 울산광역시 남구 신정동 303-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재"신정3동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북측으로 중로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 건으로서, - 외벽: 적벽돌타일 붙임, 징크판넬 마감 등, - 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, - 창호: 샷시창 등.

이용상태

가. 근린생활시설 및 주택으로서, - 1~4층: 공부상 근린생활시설, - 5층: 공부상 주택입니다.

설비내역

위생, 급배수 설비, 전기설비, 주택에는 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하여 본 감정평가목적을 참작하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12807 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 303-24

용도: 근린주택

토지면적: 141.00㎡ (약 42.66평)

건물면적: 419.45㎡ (약 126.91평)

감정가: 1,017,609,080원 (101,760.91만원)

1.1. 물건 개요

건물 유형: 근린생활시설 및 주택 (5층 건물)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 스라브지붕 5층 건물, 1991년 7월 27일 사용승인

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정3동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

도로 접근성: 본건 북측으로 중로(폭 20~25m)와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자: 박OO

경매 구분: 부동산임의경매

임차인 현황:

* 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2015-07-14

확정일자: 2018-06-20

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 2,000만원이 존재합니다. 본 경매물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮을 것으로 보입니다. 그러나 배당 절차 진행 결과에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 및 관련 자료를 통해 상세 확인이 필요합니다.

* 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자: 2024-10-28

확정일자: 2026-01-23

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

* 이

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-07-10

확정일자: 2023-07-10

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음

* 주식회사카이로스21

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-11-07

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

권리 관계 요약:

* 말소기준권리: 2023년 5월 12일자 중울산농업협동조합의 근저당 (을6)입니다.

* 본 경매 절차에서 해당 근저당보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 낙찰로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

총 채권액: 등기부상 총 채권 총액은 765,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

주변 유사 물건 거래 동향:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건과 건물 종류 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보는 주로 1978~1979년식 연립다세대로, 전용면적 62.31㎡~70.18㎡ 수준의 개별 세대 거래 사례이며, 최근 2026년 5월 1일 ~ 6월 17일 사이에 29,000만원 ~ 43,000만원 범위에서 거래되었습니다.

본 물건의 시장 가치:

* 본 건은 단독 건물인 근린주택으로, 감정가는 1,017,609,080원입니다. 제시된 주변 거래 정보와는 성격이 다르므로, 본 물건의 정확한 시세 파악을 위해서는 별도의 심층적인 주변 상권 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 "신정3동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 주거 환경: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 다양한 주거 형태를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 (보증금 2,000만원)은 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 임대차 계약 내용 및 배당 여부에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 건물 전체의 정확한 임대 현황 및 수익률에 대한 정보가 미상으로, 취득 후 공실 위험 또는 임대료 조정 필요성 등을 고려해야 합니다.

제시외 건물: 감정평가서에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 포함되어 매각되므로, 현장 방문을 통해 실제 면적 및 상태를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 주요 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 조사하시기를 권장합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 제2종일반주거지역에 위치한 5층 근린주택으로, 상업 및 주거 기능을 겸비하고 있습니다. 신정3동행정복지센터 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 행정 및 생활 편의성이 양호하며, 북측 중로에 접하여 교통 접근성이 뛰어납니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 건물 전체의 임대 관계가 미상이므로, 취득 후 임대 수익률 확보 및 명도 관련 추가적인 검토가 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부도 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 다양한 임차 수요를 확보할 수 있습니다.

우수한 입지: 행정복지센터 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 가치 상승 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

대형 건물: 419.45㎡의 넓은 건물 면적은 다양한 용도로 활용하거나 리모델링을 통해 가치 상승을 꾀할 수 있는 잠재력을 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,017,609,080원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었으나, 대항력 있는 임차인 김 (보증금 2,000만원)의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려됩니다.

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 915,848,172원 ~ 1,017,609,080원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 답사, 주변 시세 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.