나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4258 [1] 경상북도 포항시 북구 신흥동 817-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 신흥동 소재 "육거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 소매점 등의 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지는 "보행자전용도로"지대에 있어 차량 통행이 불가능하나, 도심의 간선도로 인근 에 소재하고 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 12미터의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구 역), 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역(2020-02-13)(시가지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)목조 및 보강블럭조 2층건으로서, 외벽: 모조 마감 등 내벽: 석고 및 인테리어 마감 등 바닥: 타일 마감 등 창호: 강화유리창호임.

이용상태

1,2층: 근린생활시설(현황: 2층 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유번호: 포항지원 2025타경4258 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 신흥동 817-4 (신주소: 경상북도 포항시 북구 중앙상가길 55-1)

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 439,576,800원

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

건물면적: 71.78㎡ (약 21.72평)

건물 제시외면적: 42.30㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 신흥동 소재 "육거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 소매점 등 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

토지 형태는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중에 있으며, 인접 도로 상태는 남동측으로 폭 약 12미터의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

건물의 구조는 목조 및 보강블럭조 2층 건물이며, 외벽은 모조 마감, 내벽은 석고 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 되어 있습니다.

교통 상황은 본건 토지가 보행자전용도로 지대에 있어 차량 통행이 직접적으로 불가능하나, 도심의 간선도로 인근에 소재하고 대중교통시설 이용이 편리하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역(시가지)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2016년 3월 15일 접수된 대구은행의 근저당권 (258,750,000원)입니다.

해당 물건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(권형만), 가압류(서민금융진흥원), 임의경매(주식회사아이엠뱅크), 압류(포항시) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 499,263,050원이며, 건물 등기부채권 총액 또한 동일합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수할 선순위 권리 또한 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-04-25

* 확정일자: 2017-04-25

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

모든 권리 관계는 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 포항 도심의 "육거리" 인근 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 유동 인구가 많은 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 편입니다.

제1종근린생활시설 용도에 적합하며, 주변 상권과의 연계를 통해 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

해당 물건은 포항 도심에 위치하여 관공서, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 도심 간선도로와의 접근성도 좋아 시내외 이동이 용이합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 관광 특구 지역으로 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 42.30㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악과 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 공실: 현재 건물 2층이 공실 상태이므로, 공실 해소를 위한 임대 전략 및 투자가 필요합니다.

* 도로 접근성: 보행자전용도로에 인접하여 차량의 직접적인 통행이 어려운 점은 일부 접근성 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 관광특구, 중점경관관리구역 등 관련 규제 사항을 사업 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 신흥동의 핵심 상권에 위치한 근린생활시설로, 입지적 장점과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 매우 낮은 안전한 물건입니다.

제시외 건물 존재, 2층 공실, 보행자전용도로 인접 등 일부 리스크 요인이 있으나, 이는 현장 확인 및 철저한 사전 분석을 통해 충분히 관리 가능한 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 포항 도심 "육거리" 인근의 상업 중심지에 위치하여 높은 유동 인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 일괄 매각 메리트: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 활용 및 수익 창출이 가능합니다.

* 제시외 건물 활용: 제시외 건물에 대한 적법성 검토 후, 이를 활용하여 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 439,576,800원이며, 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

다만, 2층 공실, 보행자전용도로 인접, 제시외 건물 존재 등의 요소를 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준의 할인율 적용이 필요할 수 있습니다.

주변 시세, 예상 명도 비용, 수리비, 공실 해소 예상 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 일반적인 경매 낙찰가율 및 물건의 특성을 감안할 때, 감정가 대비 약 10~20% 수준의 할인율을 적용한 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 추가적인 분석 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.