나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22138 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 885-4 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 연초면 죽토리 소재 "개고지마을" 내에 위치하며, 부근은 지방도변의 농경지 및 일반주택, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

차량 진입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이고, 지반은 보통시되며, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

서측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) : 경량철골조립식판넬 기타지붕 단층으로서, (사용승인일자 : 1996.04.18, 일부 증축) 외 벽 : 싸이딩 판넬 잇기 및 일부 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 타일, 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창. 기호 2) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, (사용승인일자 : 2016.04.05) 외 벽 : 싸이딩 판넬 잇기 등 외장재 마감. 내 벽 : 타일, 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창.

이용상태

기호 1) : 근린생활시설 기호 2) : 단독주택으로 각각 이용중임.

설비내역

공히 위생설비 및 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물[기호 1]는 제시목록상 135.35㎡이나, 2016.04.05. 면적오류로 인하여 면적이 정정되고, 2020.12.14.일자 위반 건축물(약29.57㎡) 해제되어 본건 [기호 1] 주물의 면적에 등재되었는 바, 관련 공부상의 면적과 및 임장활동 결과를 토대로 한 실측면적이 부합되어 일반건축물대장상의 등재면적(160.51㎡)을 기준하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함.
-[목록1] 등기상 면적(135.35㎡)과 대장상 면적(160.51㎡)이 상이함. 대장상 면적과 실측면적이 부합되어 이를 기준으로 평가함.
-[목록2] 2층 위에 소재하는 다락은 건물에 포함 평가함.
-[목록3] 조경수(소나무 등)와 조경시설(화단, 자연석, 디딤돌, 잔디, 자바라, 진입로 등) 토지가격에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22138 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 885-4 1동

* 용도: 단독주택 및 제1종근린생활시설 (복합 용도)

* 감정가: 623060200원

* 토지면적: 1083.00㎡ (327.58평)

* 건물면적:

- 건물 1 (근린생활시설): 160.51㎡ (48.55평) - 1996.04.18 사용승인

- 건물 2 (단독주택): 102.96㎡ (31.14평) - 2016.04.05 사용승인 (증축)

- 제시외 건물: 32.20㎡ (9.74평) - 매각 포함

- 총 주요 건물 연면적: 263.47㎡ (79.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경남 거제시 연초면 죽토리 소재 "개고지마을" 내에 위치하며, 부근은 지방도변의 농경지 및 일반주택, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 차량 진입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 토지 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이고, 지반은 보통시되며, 주상용 건부지로 이용중 임.

* 인접 도로상태: 서측으로 포장도로 소재함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 2015.04.13, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 금297,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (확인 필요)

* 인수되는 권리: 해당 사항 없음

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 주의: 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 및 임대차 내역 확인이 필수적입니다. 보증금 합계는 0원이지만, 실제 명도 과정에서 변수가 될 수 있으니 현장 조사 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 주변지역 특성: 농경지, 일반주택, 임야 등이 혼재된 순수 농촌지대입니다.

* 상업시설 현황: 본건은 단독주택과 제1종근린생활시설로 구성되어 있으나, 주변 상권은 활성화되지 않은 농촌 지역 특성을 보입니다.

* 잠재적 활용: 주거용 또는 소규모 상업시설(기존 용도 유지)로 활용 가능하며, 지역 특성상 광범위한 상업적 활용은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 가까운 거리에 대형 편의시설(마트, 병원 등)은 부족할 것으로 예상됩니다. 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량 진입은 원활하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 상이: 등기부등본상 면적과 건축물대장상 면적에 차이가 있습니다. (등기 135.35㎡ vs 대장 160.51㎡). 감정평가는 대장상 면적을 기준으로 하였으나, 실제 확인 필요.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건 확인이 필수적입니다. (인수 보증금은 없으나 명도 저항 가능성)

* 제시외 건물: 매각 포함된 제시외 건물(약 9.74평)의 현황 및 용도 확인 필요.

* 건축물 노후도: 1996년 사용승인된 건물(근린생활시설)은 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로, 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 도시 지역 대비 편의시설 접근성, 대중교통, 기반 시설 등이 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치한 단독주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 넓은 토지 면적(1083㎡, 약 327.58평)과 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물(단독주택)이 포함되어 있다는 장점이 있습니다.

다만, 1996년에 사용승인된 근린생활시설 건물은 노후화되었으며, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

또한, 해당 지역이 농촌지대이고 가축사육 제한구역이라는 점은 향후 활용 및 개발에 있어 고려해야 할 사항입니다.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 실제 현장 조사를 통해 건물 상태, 점유자 현황 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 1083㎡의 토지는 활용 가치가 높으며, 향후 건축 또는 증축 시 유리한 조건입니다.

* 복합 용도 건물: 주거용(단독주택) 및 상업용(근린생활시설)으로 모두 활용 가능하여 유연한 운영이 가능합니다.

* 신축 건물 포함: 2016년 사용승인된 단독주택 건물은 비교적 현대적이고 활용도가 높습니다.

* 거제시 지역 잠재력: 거제시의 지속적인 개발 및 관광 산업 활성화에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 조경 시설 포함: 조경수 및 조경시설이 토지 가격에 포함되어 있어 외관 개선 및 활용에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 623060200원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 참고하였으나, 본 건은 단독주택 및 근린생활시설의 복합 용도임을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 본 건의 입지 조건(농촌 지역, 가축사육제한구역), 건물의 용도 및 연식(1996년, 2016년), 임대차 관계 미확인 등의 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 약 85% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 529,000,000원 ~ 561,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 정보 (추가 조사 필요)

* 주변 편의시설: (본 보고서 작성 시점에는 상세 정보 확인에 한계가 있습니다. 경상남도 거제시 연초면 죽토리 885-4번지 주변 지도 서비스 및 현장 답사를 통해 병원, 학교, 마트, 공공시설 등의 접근성을 직접 확인하시기 바랍니다.)

* 혐오시설: (본 보고서 작성 시점에는 주변 혐오시설(고물상, 폐기물 처리장, 축사 밀집 지역 등)에 대한 명확한 정보가 확인되지 않았습니다. 해당 물건지 인근 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 반드시 현장 방문 및 추가적인 자료 조사를 통해 확인하시기를 강력히 권고드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.