나이스옥션 법원경매 김천 2025타경479 [1] 경상북도 구미시 구평동 430 부영아파트 101동 12층1208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 구평동 '천생초교' 동측 인근에 위치하는 '부영아파트 제101동 제12층 제1208호'로서, 인근은 인근은 아파트, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 제12층 제1208호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 장판지깔기, 타일 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측 왕복2차선 도로를 주진입로로 이용중이고, 남측으로 왕복6차선, 북측으로 왕복4차선, 서측으로 폭 약 10미터의 보행통행로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-02-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2014-07-17)<하천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경479 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 430 부영아파트 101동 12층 1208호

용도: 아파트

감정가: 74,000,000원

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물면적: 45.89㎡ (약 13.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경상북도 구미시 구평동 '천생초교' 동측 인근에 소재하는 '부영아파트 제101동 제12층 제1208호'임.

* 주변은 아파트, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있음.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

* 대상 물건까지 차량 진·출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통상황은 보통 수준임.

인접 도로상태:

* 동측 왕복 2차선 도로를 주 진입로로 이용하고 있음.

* 남측으로는 왕복 6차선, 북측으로는 왕복 4차선 도로가 소재함.

* 서측으로는 폭 약 10미터의 보행통행로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 하천구역

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (별도 임차인 정보 없음)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을4 (근저당권, 하나은행, 2017-07-28, 59,400,000원)

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 말소될 예정임.

4. 상권분석

물건이 소재한 구평동 일대는 기존 주택지대로 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음.

인근에 기본적인 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 구평1단지부영아파트

* 주소: 경상북도 구미시 구평동 430

* 건축년도: 2001년

* 총 동수: 6동 / 총 세대수: 708세대

* 층수: 최고 15층 / 최저 1층

* 주차대수: 총 305대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

건물 정보 (101동 1208호):

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 12층

* 내외부 마감: 외벽 - 몰탈위 페인트, 내벽 - 벽지/타일, 바닥 - 장판지/타일, 창호 - 새시.

* 설비: 위생 및 급·배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비.

주변 시설:

* 교육시설: 천생초교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 도로망으로 이동이 편리함.

* 편의시설: 단지 내 복리시설 외, 인근 상가시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 하천구역에 해당하여 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

과거 등기부상 다수의 가압류 및 압류 이력이 존재했으나, 본 경매 절차로 인해 모두 소멸될 예정임.

최근 실거래가 중 2026년 6월 18일 45,000,000원에 거래된 사례가 있어, 물건의 상태, 층수, 향 등에 따른 가격 편차가 클 수 있음을 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 구평동에 위치한 부영아파트 101동 12층 1208호로, 2001년에 준공된 아파트임.

감정가는 74,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

단지 인근에 학교가 위치하고 주거지대로 형성되어 있어 생활 환경은 양호한 편임.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리상 매우 깨끗한 물건임.

최근 실거래가에서는 감정가보다 높거나 낮은 사례가 혼재하여, 정확한 시세 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 전혀 없음.

12층 고층으로 일조량 및 조망권이 우수할 것으로 기대됨.

구평동 일대의 기존 아파트 단지로 안정적인 주거 가치를 보유하고 있음.

감정가 74,000,000원 대비 최근 실거래가 최고 81,500,000원을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 74,000,000원

최근 실거래가: 45,000,000원(1층), 72,000,000원(2층), 81,500,000원(1층)

본 물건은 12층 고층이므로, 저층 거래 사례와 비교 시 상대적으로 높은 가치를 인정받을 수 있음.

감정가 및 최고 실거래가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 100%를 상회하는 금액을 예상함.

예상 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.