나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9706 [1] 대구광역시 수성구 신매동 594 시지동서아파트 257동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '욱수초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층, 지상 16층 건 중 제15층 제1505호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 벽지 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등 바닥 : 장판지 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 새시조 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건단지 북측 및 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자 전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(스톤릿지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9706 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 594 시지동서아파트 257동 15층 1505호

용도: 아파트

감정가: 303,000,000원

토지면적: 39.03㎡ (약 11.81평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 신매동에 소재한 '욱수초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 16층 건물 중 15층 1505호 단위세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지는 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 북측 및 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 보행자 전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 중학교, 초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구에 해당합니다. (일부 건설과 확인 필요 사항 있음)

3. 권리분석

등기부요약:

* 소유권이전: 이경순(2002-03-09), 이상혁(2003-05-02, 매매)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2023-11-16, 264,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 이민재 (2025-11-05, 292,543,304원) - 본건 경매 사건 (2025타경9706)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2026-06-15, 대구지방법원 2026타경101509)

말소기준권리: 2023년 11월 16일 접수된 한국자산관리공사 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 다만, '지상권개요:' 항목에 대한 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임대관계 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임대관계가 불명확하므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이와는 별개로 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 대구 수성구 신매동은 우수한 학군과 잘 갖춰진 주거 인프라를 자랑하는 지역입니다. 단지 인근에 욱수초등학교, 시지중학교 등 교육 시설이 위치하며, 다양한 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

상업 시설: 아파트 단지 내 상가와 더불어 인근 상업 지구에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

혐오 시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 경매 물건은 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

주거 선호도: 수성구는 대구 지역 내에서도 높은 주거 선호도를 보이는 지역이며, 신매동 일대는 교육 환경과 생활 인프라를 바탕으로 꾸준한 수요를 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 시지동서타운

* 주소: 대구광역시 수성구 신매동 594

* 준공년월: 1995년 10월 27일

* 총 동수: 3개 동

* 총 세대수: 360세대

* 최고 층수: 16층

* 주차대수: 총 198대 (지상 6대, 지하 12대) - *참고: 총 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.*

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소

최근 시세 동향:

* 최근 매매 (2026년 1월~7월):

* 본건과 동일한 '시지동서타운' 단지 내에서 134.79㎡ (약 40.77평) 면적의 경우, 13층 매물이 3.4억원 (2026.01), 6층 매물이 3.28억원 (2026.06), 12층 매물이 3.25억원 (2026.07)에 거래되었습니다.

* 평균 거래가: 약 331,000,000원.

* 최근 전월세 (2026년 5월~6월):

* 84.92㎡ (약 25.69평) 면적의 경우, 15층 보증금 2,100만원 (월세 0, 2026.06), 4층 보증금 2,000만원 (월세 95만원, 2026.05), 16층 보증금 18,900만원 (월세 0, 2026.05)에 거래되었습니다.

* *참고:* 최근 전월세 거래 면적(84.92㎡)은 본건의 건물면적과 유사합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 동시에 진행 중인 '중복사건' 상태입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키며, 기일 변경이나 취하 등의 변동 가능성이 있습니다. 본 경매 사건(2025타경9706)이 최종적으로 진행될 사건인지, 또는 다른 사건과의 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

면적 불일치 가능성: 제공된 '건물면적' 84.92㎡와 최근 실거래가 분석에 활용된 'excluUseAr'(전용면적) 134.79㎡ 사이에 큰 차이가 있습니다. 이는 실제 면적, 면적 산정 기준의 차이, 혹은 정보 오류일 수 있으며, 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다. 따라서 현장 확인 및 등기부/건축물대장 재확인이 필수적입니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있지만, 이는 서류상 내용일 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 신매동의 우수한 학군과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 아파트 단지 내에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 지니고 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건, 면적 불일치 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 이러한 위험 요인을 해소하는 것이 매우 중요합니다. 특히, 건물 면적의 차이와 임대 관계에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

입지: 대구 수성구 신매동의 핵심 지역에 위치하며, 우수한 학군과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

시세 상승 잠재력: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

고층 매물: 15층으로 일조권 및 조망권 등 선호도가 높은 층수에 해당합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다 (소멸되는 권리 기준).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 303,000,000원입니다.

최근 2026년 상반기 134.79㎡ (약 40.77평) 기준 시지동서타운 단지의 실거래가는 325,000,000원 ~ 340,000,000원 수준입니다.

본건의 건물면적은 84.92㎡ (약 25.69평)으로, 이는 최근 실거래가에서 비교된 면적(134.79㎡)보다 작습니다. 만약 84.92㎡가 정확한 전용면적이라면, 최근 실거래가 기준 시세보다 낮은 가격으로 접근해야 할 수 있습니다.

그러나 아파트 경매에서는 일반적으로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하며, 최근 시세를 참고합니다. 또한, 15층이라는 좋은 층수임을 감안할 때, 입찰가는 감정가 이상으로 고려될 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 315,000,000원 ~ 325,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

면적 불일치 문제 및 중복사건 처리 상황 등 최종 리스크 요인을 모두 해소했다는 가정 하에, 시세 수준을 반영하여 325,000,000원 을 상회하는 입찰도 고려 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.