나이스옥션 법원경매 창원 2025타경781 [1] 경상남도 김해시 내동 189-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 '내동중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

남동하향의 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 다가구주택 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(내동지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해 고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구 역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008- 12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 지상3층 건물로서, - 외 벽 : 파벽돌, 현무암타일, 징크판넬 붙임 등 - 내 벽 : 폐문부재로 조사하지 못함. - 창 호 : 새시창호 구조

이용상태

기호(2) 다가구주택으로 이용중입니다. - 지1층 : 계단실, 주차장 - 1층 : 다가구주택(3가구) - 2층 : 다가구주택(3가구) - 3층 : 단독주택(1가구)

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 소방설비, 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경781 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경원예농업협동조합

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 김해시 내동 189-16 (도로명: 경상남도 김해시 평전로108번길 10-8)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택이나, 내부 이용상태는 다가구주택으로 7가구 거주 가능)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 953,942,160원

토지면적: 235.00㎡ (약 71.09평)

건물면적: 555.24㎡ (약 167.96평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 내동 소재 '내동중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 주택, 공동 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(내동지구)에 해당합니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로상태

건물의 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 및 인수되는 권리)

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (토지 을12, 건물 을1)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

모든 임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다.

* 김규미: 보증금 80,000,000원, 차임 없음. 대항력 없음.

* 김지영: 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 말소됨)

* 박선민: 보증금 140,000,000원, 차임 없음. 대항력 없음.

* 배예슬: 보증금 80,000,000원, 차임 없음. 대항력 없음.

* 이은정: 보증금 0원, 차임 없음. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 이현수: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원. 대항력 없음.

* 이현수: 보증금 0원, 차임 없음. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 이현수: 보증금 50,000,000원, 차임 없음. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 말소됨)

* 정효빈: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 말소됨)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 김해시 내동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 학교와 근린생활시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주거 밀집 지역 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 경쟁 상권 분석 및 공실률 확인이 필요합니다.

주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 김해시 자원순환시설(생활폐기물 처리 및 에너지화)이 있으나, 이는 혐오 시설로 분류되기보다는 지역의 환경 인프라로 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 주요 도로로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

학교 및 주거 단지 등이 있어 생활 환경이 양호합니다.

5.3. 교육시설

내동중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 폐문부재로 인해 내부 조사(하자, 수리 상태, 불법 건축물 여부 등)가 이루어지지 않아 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 임대관계(계약 기간, 월세 지급 여부 등)가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 이은정, 이현수(두 번째 기록) 임차인은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리 확보에 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 보호구역, 경관관리구역 등 각종 제한 사항으로 인해 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 다수의 임차인: 총 7가구로 추정되는 임차인이 거주하고 있어 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동 택지 개발 지역에 위치한 다가구 주택으로, 우수한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하나, 내부 상태 파악 불가 및 명도 관련 잠재적 리스크는 신중히 고려해야 합니다.

현재 감정가는 9억 5천여만원으로, 낙찰 후 임대 수익률 및 시세 차익을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 주택지대 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 상대적으로 수월할 수 있습니다. (단, 명도 저항 가능성은 항상 존재)

* 입지 잠재력: 김해시 내동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 953,942,160원

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 경매 시장 동향, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰이 이루어지는 점을 감안하되, 본 건의 경우 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 임대차 현황 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.