나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9645 [1] 대구광역시 중구 남산동 3006 반월당효성해링턴플레이스 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '지하철1호선 반월당역' 남동측 인근에 위치하는 '반월 당효성해링턴플레이스' 제105동 제10층 제1006호로서, 부근일대는 아파트, 주택, 근린생활시 설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무 난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 27층건(제105동) 중 제10층 제1006호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 화강석 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 7~8차선, 남측으로 왕복 5차선, 동측 및 북측으로 2~3차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(도시관리과문의(661-2815))(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(도시관리과문의 (661-2815))(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경 북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구 제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9645 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 3006 반월당효성해링턴플레이스 105동 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 459,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스비2506유동화전문유한회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.4562㎡ (약 6.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평) - 전용면적

건물지분: 84.9343㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동에 위치하며, 지하철 1호선 반월당역 남동측 인근에 자리한 '반월당효성해링턴플레이스' 105동 10층 1006호입니다. 주변으로는 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김남순

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-03-04

확정일자: 2020-03-06

배당신고일자: 2025-12-30

대항력: 있음

3.2. 권리분석 상세

본건에는 대항력 있는 임차인 김남순 씨가 거주 중이며, 보증금은 430,000,000원입니다. 이는 감정가(459,000,000원)와 유사한 금액입니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 을3번 전세권설정(말소)이며, 김남순 씨의 전세권(355,000,000원)도 말소 예정으로 되어 있습니다. 그러나 별도의 임차인 현황에서 '대항력 있음'으로 명시된 점은 중요한 투자 리스크 요소입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 경매 절차상 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 법적 분쟁이나 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 569,048,474원입니다.

등기부상 을3번 전세권(김남순, 355,000,000원)이 말소기준권리이며, 을3-3번 전세권 변경, 을8번 근저당권(에스비아이저축은행, 153,600,000원), 갑4번 가압류(대구신용보증재단), 갑7번 가압류(신용보증기금), 갑8번 가압류(롯데캐피탈주식회사) 등이 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 갑9번 임의경매(에프에스비2506유동화전문유한회사)가 본 건 경매 절차입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 개발 계획

본건이 위치한 대구광역시 중구 남산동은 대구의 중심 업무 및 상업 지구와 인접해 있습니다. 특히 반월당역은 대구의 주요 교통 허브로서 유동 인구가 많으며, 주변 상권 또한 활성화되어 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 상업 기능을 모두 갖추고 있습니다. 반월당역 인근의 풍부한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 반월당효성해링턴플레이스

건축물 총괄표제부상 사용승인일: 2014년 07월 31일

총 동수: 7개동 (건축물 총괄표제부상 7개동, 아파트 정보상 5동으로 기재되어 있으나, 105동 존재로 보아 7개동이 더 정확함)

총 세대수: 499세대

본건이 속한 105동은 최고 27층 중 10층에 위치합니다.

주차: 총 1,283대 (지하 1,283대, 지상 0대) - (건축물 총괄표제부 기준)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕

외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 화강석 등 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

바닥: 바닥재, 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 대항력 있는 임차인 김남순 씨의 보증금 430,000,000원은 본 건 경매에서 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에도 불구하고, 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조 등을 구체적으로 확인하지 못했습니다. 건물 구조 변경이나 내부 파손 유무는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 복잡한 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지구 및 규제에 저촉되어 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 채권자가 금융기관이 아닌 유동화 전문회사인 경우가 많아, 경매 절차가 일반 물건과 다소 다르게 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구의 핵심 입지인 반월당역 역세권에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 또한, 중심상업지역에 속해 있어 지역 개발에 따른 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 감정가에 육박하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크이며, 낙찰 시 예상치 못한 명도 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다. '인수 보증금 0원'이라는 정보가 명확하게 적용될 경우, 임차인 리스크는 상당 부분 해소될 수 있으나, 이에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구 핵심 상권이자 교통 요지인 반월당역 역세권.

* 향후 개발 잠재력: 중심상업지역 지정으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 우수한 주거 환경: 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 비교적 신축인 아파트.

* 시세차익 가능성: 임차인 리스크를 적절히 관리하고 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월과 6월 사이, 동일 단지(반월당효성해링턴플레이스) 84.93㎡ 면적의 아파트 실거래가는 42,200,000원에서 45,700,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 459,000,000원입니다.

본건은 10층에 위치하며, 최근 13층 매물이 45,700,000원에 거래된 점을 고려할 때, 10층의 적정 시세는 44,000,000원에서 45,000,000원 사이로 추정됩니다.

가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인(보증금 430,000,000원)이 경매 절차에 따라 보증금을 전액 인수하지 않아도 되는 상황이라고 가정할 때, 권리 분석상 문제는 없다고 판단됩니다. 하지만 임차인의 보증금이 크고, 배당받지 못할 경우의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 최근 시세와 감정가, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여, 40,000,000원에서 42,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 제안가는 임차인의 보증금을 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 되는 상황을 전제로 하며, 실제 인수 또는 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 경우 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다.

[지도 검색 결과: 대구광역시 중구 남산동 3006 반월당효성해링턴플레이스 주변에 학교(경북여고, 대구제일중학교, 대구초등학교, 중앙유치원 등)가 다수 존재하며, 이는 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있음을 나타냅니다. 일반적으로 학교 주변은 혐오시설이 배치되지 않는 지역이므로, 혐오시설과 관련된 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.]

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