나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12832 [1] 울산광역시 남구 무거동 1436-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스텐 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 무거동 소재 "삼호초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 금융기관, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2023-10-04)(삼호2택지지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(삼호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 종물 또는 부합물로 판단되는 소유자 미상의 제시외 건물 [ㄱ~ㄷ]이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 단층 근린생활시설 외벽: 판넬마감, 페인팅 등. 내벽: 페인팅, 목재치장 등. 창호: 샷시창호 등. 조적조 슬래브지붕 단층 (부속건물) 변소 외벽: 페인팅 등. 내벽: 타일붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설 및 변소(부속건물)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템에어컨 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 종물 또는 부합물로 판단되는 소유자 미상의 제시외 건물 [ㄱ~ㄷ]이 소재하며 구조ㆍ사용자재ㆍ시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 외측부분에 대한 개략적인 실측사정에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[2-1.~2-3. 감정평가서 중 지적도, 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ, ㄷ] 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12832 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 1436-2

토지 면적: 301.60㎡ (약 91.24평)

건물 면적: 197.10㎡ (약 59.62평)

용도: 근린생활시설

감정가: 2,042,602,700원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 일산새마을금고

1.2. 특이사항 및 주의사항

대항력있는 임차인 존재.

일괄매각 대상에 제시외 건물 [ㄱ, ㄴ, ㄷ] 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 소재하며, "삼호초등학교"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 금융기관, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

대상 토지는 북측으로 광대한 면적의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼호2택지지구)에 해당합니다.

대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 삼호초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 이전 및 보존 등기가 확인되며, 2010년 6월 21일 임한권 외 1명으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리인 을15 근저당권(일산새마을금고, 2023.03.10.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 2025년 11월 12일 일산새마을금고에 의한 임의경매 개시 결정(2025타경12832)이 등기되어 있으며, 채무액은 1,511,004,040원입니다.

또한, 울산세무서장 및 남구(울산광역시)의 압류 등기가 다수 존재합니다.

등기부채권 총액은 1,800,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021.11.26

* 확정일자: 2021.11.26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건의 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입 및 확정일자 취득일이 말소기준권리인 근저당 설정일(2023.03.10.)보다 선순위에 있어 소유자에게 대항할 수 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 임대차 관계 및 보증금에 대한 상세 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 삼호초등학교 인근에 위치하며, 주변에 금융기관, 상업시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이한 입지입니다.

제1종근린생활시설 및 제2종일반주거지역 등의 용도지역으로 설정되어 있어 상업 활동 및 주거 기능을 동시에 갖춘 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 삼호초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있습니다.

* 편의시설: 주변에 금융기관, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에서 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의

삼호초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주변 상업시설 및 금융기관 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

북측 대로에 직접 접하고 있어 차량을 이용한 접근 및 이동이 수월합니다. 대중교통 이용 또한 일반적으로 편리한 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 계약 조건 및 보증금 회수 여부에 대한 명확한 확인이 필요하며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물

일괄 매각 대상에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 포함되어 있습니다. 이에 대한 현황 및 소유권 관계, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 대로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 계획 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 삼호초등학교 인근으로 입지 조건이 양호하며, 대로에 접해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. 감정가는 20억 원대이며, 토지 면적 301.60㎡, 건물 면적 197.10㎡로 비교적 넓은 규모를 가지고 있습니다.

권리상으로는 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 처리되어 낙찰자의 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다. 제시외 건물 포함 여부 및 토지이용계획 상의 제한사항 등도 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근 상업/주거 복합 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 교통 편리성: 대로변에 위치하여 차량 접근 및 이동이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도 처리 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획 및 주변 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 본 물건의 정확한 현황 및 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수 보증금 0원이라는 점을 감안하고, 제시외 건물 및 복합적인 권리관계를 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.