나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4254 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1343 창포청구타운 106동 8층 807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 '장성초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 지붕콘크리트 슬래브 13층건중 제8층 제807호 단위세대로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽: 벽지, 타일 등 마감 바 닥: 장판지, 타일 등 마감 창 호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형지로서 동측 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자: 제시목록상 '주식회사 주채안' 임. 2) 임대관계: 미상임. 3) 기 타: --

물건 비고

신청채권자는 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는것에 동의한 바 이를 조건으로 매각한다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4254 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1343 창포청구타운 106동 8층 807호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000원

토지면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 신청채권자는 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였으며, 이를 조건으로 매각함.

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 '장성초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 본 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 07일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑6)입니다.

주요 권리 분석:

* 등기부상 소유권 이전 내역(갑2~갑5)은 말소 대상입니다.

* 을14의 주택임차권(임차인: 김희자, 보증금: 160,000,000원, 전입/확정일자: 2022-04-29)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건 명세서의 '주의사항'에 따라 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-04-29

* 배당신고일자: 2024-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으며, 이는 신청채권자의 동의 조건에 따른 것으로 보입니다.

권리 분석 종합:

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 신청채권자가 매수인에게 잔여 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의했으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 법적 절차상 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 포항시 북구 장성동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

장성초등학교를 비롯한 다수의 교육시설과 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 창포청구타운

* 주소: 경상북도 포항시 북구 장성동 1343

* 건축년도: 1993년 11월 12일 사용승인

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 445세대

* 최고층수: 15층 (본건 소재 동 13층)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

최근 시세 정보:

* 최근 매매 (84.97㎡ 기준):

* 2026년 5월 2일 (10층): 105,000,000원

* 2026년 5월 15일 (13층): 109,000,000원

* 최근 전월세 (참고용):

* 2026년 1월 22일 (134.94㎡): 보증금 2,000만원, 월세 70만원

* 2026년 2월 4일 (120.31㎡): 보증금 14,000만원

* 2026년 5월 29일 (120.31㎡): 보증금 10,000만원

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 존재: 대항력 있는 임차인이 있으나, 채권자의 포기 조건으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 최종 법적 검토가 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 경매 절차로 인한 권리 관계 확인 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수.

* 건물 노후화: 1993년 준공으로 인해 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

초등학교와 근린 시설이 인접하여 생활 편의성이 높으며, 특히 자녀가 있는 가구에게 좋은 입지 조건을 제공합니다.

경매 물건임에도 불구하고, 신청채권자의 동의 조건으로 인해 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 가치가 있습니다.

다만, 낙찰 후 명도 절차 및 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 준비가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구 장성동의 우수한 입지 조건.

* 장성초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다.

동일 면적(84.97㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 105,000,000원 ~ 109,000,000원 수준입니다.

인수해야 할 임차보증금이 없는 조건이므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

주변 시세와 감정가 사이에서 적정 가치를 판단하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 낙찰 후 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 포함하여 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.