나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1235 [1] 대구광역시 북구 복현동 539-1 복현화성타운 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "문성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 자유로우며 간선도로와의 접근성 등으로 보아 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 19층 건물 중 제3층 제302호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 인접지 및 도로와 대체로 평탄하며 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약 35미터, 남동측으로 폭 약 20미터 및 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

복현동 539-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1235 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 복현동 539-1 복현화성타운 101동 3층 302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 19층 건물 중 3층 302호

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 316,000,000원

토지 면적: 47.12㎡ (약 14.27평)

토지 지분: 47.1187㎡

건물 면적: 112.96㎡ (약 34.17평) (이는 본건의 총 면적이며, 유사 면적대의 전용면적은 59.91㎡ ~ 85㎡ 수준으로 확인됩니다.)

건물 지분: 112.96㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "문성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 자유로우며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 일반대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 대로1류(35m~40m), 중로1류(20m~25m), 중로2류(15m~20m)의 도로와 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 8월 6일자 하나은행 근저당 (60,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 715,313,258원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 임차인 이 이 거주 중이며, 전입일자는 2019년 2월 15일입니다.

보증금과 차임은 0원으로 확인되었으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 관련 내용이 없는 것으로 보입니다.

임차인 이 의 경우, 보증금이 0원이지만 대항력을 가지고 있어 명도 시 불확실성이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 59.91㎡ (약 18.12평), 5층: 2025년 12월, 1억 8,500만원

* 75.38㎡ (약 22.80평), 11층: 2026년 2월, 2억 1,500만원

* 85㎡ (약 25.71평, 전용면적 기준), 14층: 2026년 6월, 2억 6,800만원

본건은 112.96㎡ (약 34.17평)의 총 면적을 가지고 있어, 전용면적 기준 85㎡ 사례보다 면적이 상당히 넓습니다. 85㎡ 사례의 최고가(2억 6,800만원)에서 평당 단가(약 315만원)를 산정하고, 이를 본건의 총 면적(112.96㎡)에 적용하여 추정 시세를 산출했습니다. 이에 따라 본건의 예상 시세는 약 3억 5,600만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 소재한 복현화성타운은 1999년 11월 사용 승인된 아파트로, 총 5개동 370세대로 구성되어 있습니다.

총 주차대수는 392대로, 세대당 약 1.06대의 주차가 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 문성초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 (0 보증금)

임차인 이 은 대항력(전입일자 2019-02-15)을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. 보증금이 없는 경우에도 임차인의 권리 행사가 문제 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 항공기 소음 및 비행 안전 관련 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 대구 북구 복현동의 안정적인 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 본건의 총 면적(112.96㎡)은 비교적 넓은 편으로, 대형 평형 선호 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, '인수 보증금 0원' 조건은 명도 절차의 경제적 부담을 줄여줄 수 있습니다 (단, 명도 리스크는 별도 고려).

* 주변 개발 가능성 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

대구 북구 복현동에 위치한 복현화성타운 101동 302호 경매 물건입니다.

주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 문성초등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있습니다.

본건은 112.96㎡의 넓은 총 면적을 가지고 있으며, 최근 유사 면적대의 거래 사례가 많지 않으나, 더 작은 평형대의 최고 매매가를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

가장 큰 투자 고려 사항은 '대항력있는 임차인'이 보증금 0원으로 등재된 점입니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

군사 시설 관련 제한 구역이라는 점 또한 참고해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 명도 리스크 해소 및 합리적인 입찰가를 책정한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 316,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본건 면적(112.96㎡)의 추정 시세는 약 3억 5,600만원 수준입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 시 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

안정적인 투자 수익 확보를 위한 예상 입찰가 범위: 2억 9,000만원 ~ 3억 2,000만원.

이 범위 내에서 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.