나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9700 [1] 경상북도 경산시 사동 600-3 초원파크 3층324호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 서측 근거리에 위치하는 "초원파크" 제3층 제324호로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제3층 제324호 단위세대로서, <사용승인일자 : 1991.07.15> - 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 남동하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 왕복4~5차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(6(주))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(7(보),경상북 도 제2009-196호[2009.04.13])(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동 주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024 -174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동부유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(민들레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경9700 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 요약

사건번호: 대구지방법원 2025타경9700 (1)

소재지: 경상북도 경산시 사동 600-3 초원파크 3층 324호

용도: 아파트

감정가: 62,000,000원

토지면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제공된 정보 내 특별한 사항은 기재되어 있지 않습니다.

주의사항: 제공된 정보 내 특별한 주의사항은 기재되어 있지 않습니다.

특수물건정보: 제공된 정보 내 특별한 특수물건정보는 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 서측 근거리에 위치한 "초원파크" 아파트 3층 324호입니다. 주변은 아파트단지, 단독다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층에 위치한 단위세대(324호)입니다. 1991년 7월 15일에 사용 승인을 받아 약 35년 경과한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일 마감, 천정은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 '아파트'로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

본 건에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 인접 도로

단지는 남동하향 완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지 위에 건축되었으며, '아파트 건부지'로 이용 중입니다. 단지 남서측으로는 왕복 4~5차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M) 및 상대보호구역(동부유치원, 민들레유치원)에 해당합니다.

2.7. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 상이점은 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)입니다. 근저당권의 채권 최고액은 27,500,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 내역은 1997년 3월 7일 최상덕, 2007년 4월 6일 송윤호 앞으로 등기되었습니다. 채권자 한국주택금융공사는 2022년 11월 2일 근저당권을 설정하였으며, 본 경매는 동일 채권자(한국주택금융공사)의 임의경매(갑5, 2025년 11월 6일 접수, 23,121,712원)로 진행됩니다.

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을5)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 및 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차 진행 시 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 사동중학교가 소재하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 또한, 왕복 4~5차선 대로변에 접해 있어 외부 차량 접근 및 가시성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명은 경산초원파크이며, 1991년 7월 15일에 사용승인되었습니다. 총 15층 건물 중 3층에 해당하며, 총 420세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 총 주차대수는 167대로, 세대당 약 0.39대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. 지상에 3대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

5.2. 면적 정보

본 건의 전용면적은 59.95㎡ (약 18.13평)이며, 토지 지분 면적은 22.33㎡ (약 6.75평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불분명

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수액이 0원이라도 임차인의 법적 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1991년 준공된 건물로, 30년 이상 경과함에 따라 내부 시설의 노후화로 인한 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

주변 지역 조사 결과, 경산시 사동 창신백조2차아파트에서 2026년 7월에 발생한 대규모 화재 사건이 있었습니다. 이는 지역 전체의 안전 인식에 영향을 줄 수 있는 사안이며, 해당 물건과는 직접적인 관련이 없으나 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다. 현재까지 본 건의 직접적인 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 사동의 초원파크 아파트 3층 호실로, 1991년 준공된 비교적 오래된 아파트이지만, 입지 조건과 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 반드시 확인해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 추이와 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경산시 사동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 대로변 인접으로 인한 편리한 교통 및 생활 환경

* 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 명도 기대 (임차인 조사 철저 필요)

* 최근 실거래가 상승 추세를 고려한 투자 가치

* 15층 건물 중 중간층으로 선호도 있을 수 있는 3층 호실

9. 예상 입찰가

감정가는 62,000,000원입니다. 최근 2026년 실거래 사례를 보면, 유사 면적(59.95㎡)의 초원파크 아파트가 14층 72,000,000원, 15층 51,000,000원, 5층 54,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 3층으로, 5층 거래가(54,000,000원)와 15층 거래가(51,000,000원)를 감안할 때, 시세 범위는 51,000,000원 ~ 72,000,000원 사이로 볼 수 있습니다.

건물 연식(1991년 준공)과 층수(3층)를 고려하고, 감정가 62,000,000원 및 평균 시세(약 59,000,000원)를 종합적으로 판단했을 때, 합리적인 입찰가 범위는 55,000,000원에서 65,000,000원으로 예상됩니다. 보증금을 제외한 금액 기준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.