나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9627 [1] 대구광역시 중구 삼덕동3가 383 삼덕청아람리슈빌 103동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동3가 소재"경북대학병원" 동측에 인접하여 위치하며 주위는 기존주택지대로서 아파트,단독주택,근린생활시설,대학병원등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장이 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상20층 건물중 3층 302호로서 외벽:외장석판 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 사방으로 왕복2차선 내외의 포장도로과 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼덕동3가 383 :도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 장애물제한표면구역(2018-11-21)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북대학교의과대학보건대학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),대구동인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),삼덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(삼덕3 주거환경개선 정비구역-건축주택과에 별도문의)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해 관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근 주민탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평가하였는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9627 (1)

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동3가 383 삼덕청아람리슈빌 103동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물면적: 39.65㎡ (약 11.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 정비구역

특수물건정보: 정비구역

아파트 기본 정보

아파트명: 삼덕청아람리슈빌

주소: 대구광역시 중구 삼덕동3가 383

사용승인일: 2013년 4월 3일

총 동수: 7개동

총 세대수: 730세대

최고층: 35층

최저층: 2층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

총 주차대수: 938대 (지상 8대, 지하 14대) - *참고: 제공된 아파트 정보의 주차대수 합계는 8대이나, 건축물대장 총괄표제부에는 938대로 기재되어 있습니다. 본 보고서에서는 건축물대장 정보를 기준으로 합니다.*

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동3가에 위치하며, 경북대학교병원 동측에 인접해 있습니다. 주변은 기존 주택지대로 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 대학병원 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경북대학교병원역(2호선) 도보 약 7분 거리로 대중교통 접근성이 우수합니다.

인접 도로상태

단지 사방으로 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 소로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접합되어 있으며, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(경북대학교 의과대학/보건대학원, 대구동인초등학교, 삼덕초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

인근에 경북대학교병원이 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 24일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당(202,800,000원)입니다. 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리에 해당하므로, 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액은 652,432,110원입니다.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현재 등기부상 또는 명시된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 대학병원 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 경북대학교병원과의 인접성은 직장인 및 환자, 방문객 등을 대상으로 한 근린생활시설의 활성화를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 대구동덕초등학교, 대구동인초등학교, 대구삼덕초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 경북대학교병원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역

본건은 '삼덕3 주거환경개선 정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 주거환경 개선 사업으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 상황에 따라 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

이용 제한

건축물대장상 토지이용계획 상 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

내부 확인 불가

현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 정확한 내부 구조 및 수리 여부를 확인할 수 없었습니다. 이에 따라 표준적인 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

건물 노후도

2013년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 13년이 경과하였습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 삼덕동3가에 위치한 삼덕청아람리슈빌 아파트로서, 경북대학교병원 인근의 우수한 입지와 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리관계가 정리되어 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다. 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 어렵다는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경북대학교병원 및 주요 도심 시설과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리: 대중교통 접근성이 뛰어나며, 차량 이용이 용이합니다.

* 정비구역 지정: 향후 주거 환경 개선 사업을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

본건은 전용면적 39.65㎡ (약 11.99평)의 아파트입니다. 제공된 실거래가 데이터에 따르면, 동일 면적(39.6472㎡)의 유사 평형 아파트의 전세 거래가가 2024년 11월 23일 20,000만원으로 확인되었습니다. 2026년 7월 16일 거래된 59.989㎡ 면적의 아파트 매매가는 41,000만원 (약 683만원/㎡), 2026년 7월 11일 거래된 84.7528㎡ 면적의 아파트는 50,500만원 (약 596만원/㎡) 수준입니다. 이는 해당 단지 내에서도 면적별로 가격 편차가 있음을 시사합니다.

감정가는 253,000,000원이며, 이는 제곱미터당 약 638만원 수준입니다. 최근 유사 면적의 전세가격을 고려하면 다소 높은 수준으로 보이나, 정비구역 지정 및 입지적 장점을 고려할 때 향후 상승 여력이 있습니다.

예상 입찰가

상기 분석 내용을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 253,000,000원을 기준으로 하되, 현 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 결정을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.