나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4633 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선"솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 남서측 인근에 우이신설선"솔밭공원역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 507호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(청년주택)(방1, 거실겸 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다. ("후첨" 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가각정리된 정방형 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복5차로와 접하고, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1 준주거지역, 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 :2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 1.1.사건 기본 정보

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5. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4633 (1)

6. 경매구분: 부동산임의경매

7. 채권자: 한OOOOOOO

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9. 1.2.물건 현황

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11. 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층507호 (신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

12. 용도: 아파트 (청년주택)

13. 건물 구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 5층 507호

14. 사용승인일: 2022년 5월 13일

15. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

16.

17. 1.3.감정가 및 면적

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19. 감정가: 270,000,000원

20. 토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

21. 건물 면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

2. 입지조건

2.

3. 2.1.위치 및 주위환경

4.

5. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치합니다.

6. 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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8. 2.2.교통상황

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10. 차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 우이신설선 '솔밭공원역'이 위치합니다.

11. 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

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13. 2.3.토지 이용 계획

14.

15. 본건 토지는 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

16. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)이며, 아파트 용도에 한정된 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)에 해당합니다.

17. 건축선으로 해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선이 적용됩니다.

3. 권리분석

2.

3. 3.1.말소기준권리

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5. 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

6.

7. 3.2.인수되는 권리

8.

9. 본 경매 절차를 통해 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

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11. 3.3.임차인 현황

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13. 임차인: 정윤비 (정 )

14. 보증금: 2,944,500원

15. 차임: 410,000원

16. 전입일자: 2023년 7월 24일

17. 배당신고일자: 2025년 11월 17일

18. 대항력: 없음

19. 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

20.

21. 3.4.등기부채권 총액

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23. 등기부채권 총액은 1,952,365,706원입니다. 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

4. 상권분석

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3. 본 물건은 주상복합 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4. 인근 솔밭공원역 주변으로 소규모 상업시설이 발달해 있으며, 주거 단지와의 연계성을 통해 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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3. 5.1.주변 편의시설

4.

5. 솔밭공원역을 중심으로 한 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 주변에 다세대, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 생활 편의성은 보통 수준입니다.

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8. 5.2.건물 정보

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10. 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

11. 총 세대수: 253세대

12. 최고층: 7층

13. 주차: 지하 주차 4대 (총 주차 대수 0대 표기는 오류로 판단됨)

6. 잠재적 리스크

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3. 6.1.토지 이용 제한

4.

5. 고도지구, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.

7. 6.2.혐오시설

8.

9. 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 심각한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

10.

11. 6.3.기타

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13. 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 상황 및 명도 관련 변수가 있을 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 신축(2022년 사용승인)된 아파트로, 역세권에 위치하며 교통이 편리한 장점이 있습니다. 청년주택으로 공급되었으며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에 적합할 것으로 보입니다. 다만, 각종 지구단위계획 및 토지이용 제한 사항이 존재하며, 주변 개발 여건을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 권리관계는 명확하며 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

2.

3. 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

4. 역세권: 우이신설선 솔밭공원역 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다.

5. 소형 면적: 1인 가구, 사회초년생, 신혼부부 등 타겟 수요층이 명확합니다.

6. 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

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3. 9.1.시세 분석

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5. 에드가쌍문 청년주택 주변의 유사 면적(약 23㎡) 아파트 매매 시세는 현재 약 2억 5천만원에서 2억 8천만원 선으로 파악됩니다.

6. 감정가 2억 7천만원은 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

7.

8. 9.2.예상 입찰가 산정

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10. 본 물건은 인수되는 권리가 없고, 신축이며 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

11. 시세 분석 결과와 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 약 2억 4천 3백만원 ~ 2억 7천만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (시세 및 경매 동향에 따라 변동 가능)

12. 최종 입찰가는 실제 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.