나이스옥션 법원경매 안산 2025타경969 [1] 경기도 시흥시 광석동 481 시티프론트큐브앤칼리오 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린주택, 근린생활시설, 상업용나지 등이 소재하는 지역으로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 건물동까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 시흥시청역(서해선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건중 제120호, 제122호 로서, 외벽: 벽돌쌓기, 석재타일붙임 및 복합판넬 등 내벽: 페인팅 및 석고보드 마감 등 창호: 샛시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 외부관찰시 사무실로 이용중으로 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러, 천장형 에어커 등의 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 본건 서측으로 노폭 약45미터 및 동측으로 노폭 약10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호(1,2) 공히 임대관계 등은 미상이며, 폐문 부재로 이용상황 등은 외부관찰 등에 의하였는바, 경매진행시 참고 바람. 2) 본건은 기준시점 당시 사무실로 이용중인 것으로 조사되나, 현집합건축물대장(전유부)상 용도는 공히 제2종근린생활시설(음식점)인바, 경매진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 광석동에 위치한 근린상가로, 안산지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 안산지원 2025타경969 (1)

소재지: 경기도 시흥시 광석동 481, 시티프론트큐브앤칼리오 1층 120호

건물명: 시티프론트큐브앤칼리오

용도: 본건은 외부 관찰 시 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)으로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 용도에 차이가 있습니다.

감정가: 665,000,000원

토지면적 (본건 지분): 9.26㎡ (약 2.80평)

건물면적 (본건 지분): 37.38㎡ (약 11.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (채권액 1,080,000,000원)

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린주택, 근린생활시설, 상업용 나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 시흥시청역(서해선)이 소재하여 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

1.3. 인접 도로상태

지적도상 본건 서측으로는 노폭 약 45미터의 광로, 동측으로는 노폭 약 10미터의 중로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 29일에 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 1,080,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2024-10-29)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 1,080,000,000원, 말소기준권리) - 접수일자: 2024-10-29

* 갑3: 임의경매개시결정 (신한은행, 904,750,781원, 말소) - 접수일자: 2025-11-12

* 갑4: 압류 (시흥세무서장, 말소) - 접수일자: 2026-07-23

상기 권리들은 말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 등기되었거나 임의경매 개시결정 등에 따른 것이므로, 경매 절차 완료 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 업무시설이 복합적으로 입지하고 있으며, 시흥시청 인근에 위치하여 관련 행정 및 상업 기능의 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 주요 시설 접근성

시흥시청이 북동측 인근에 위치하여 행정 관련 업무 및 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

시흥시청을 비롯한 관공서 및 다양한 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설

제공된 자료 내에서 본건 주변에 특별한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 상이

현장에서 사무실로 이용 중인 것으로 관찰되었으나, 등기부 및 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(음식점)으로 되어 있어, 실제 인수 시 업종 제한 또는 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 폐문 부재 및 임대 관계 미상

감정평가 당시 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태 및 임대차 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 명도 또는 임대 수익률 산정 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시청 인근에 위치한 상업용 건물로, 교통 접근성이 양호하며 시청 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 토지 및 건물 일괄 매각으로 일체 관리가 가능하다는 점도 긍정적입니다. 그러나 현장 조사 당시 사무실로 이용 중이었으나 공부상 용도와 상이한 점, 폐문으로 인한 내부 확인의 제약 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 말소기준권리 이후의 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 인근 역세권 상가로서 향후 지역 발전 가능성 내포

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수한 입지

* 전체 건물의 규모가 크고 유닛 수가 많아 다양한 활용 가능성

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 안전한 권리 분석

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 665,000,000원입니다. 본 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 실제 입찰가는 본건의 정확한 시장 가치, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 추가적인 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.