나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4541 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층441호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·공동주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 우이신설경전철 "솔밭공원역" 까지 도보로 각각 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제4층 제441호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기·시멘트몰탈위페인팅 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

공동주택(청년주택)(현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·실외기실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주 택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아 파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4541 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층441호

1.2. 물건 현황

용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

감정가: 298,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 및 토지 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 에드가쌍문

주용도: 공동주택 (청년주택)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

사용승인일: 2022년 05월 13일

총 세대수: 253세대

건축물대장상 전용면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건축물대장상 연면적: 17008.9407㎡ (약 5145.55평)

건축물대장상 대지면적: 3111㎡ (약 941.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 업무용, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통수단인 버스정류장 및 우이신설경전철 "솔밭공원역"까지 도보로 약 2~3분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

이후 을2, 을3 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 압류 등 다수의 권리 설정이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리인 근저당권(을1)을 기준으로, 매각으로 인해 을1, 을2, 을3의 근저당권, 갑6의 가압류, 갑8의 압류는 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑7의 임의경매는 본 경매 사건으로, 매각으로 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 1,000,000원

차임: 510,000원

전입일자: 2023-08-21

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수되는 임차인 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 2,039,115,120원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 도봉구 쌍문동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 건물 이용 상태

본건은 공동주택(청년주택)으로, 현관, 방 1개, 주방 겸 거실, 욕실 겸 화장실, 실외기실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됩니다.

4.3. 주차 시설

건물 내 총 112대의 주차 공간이 있으며, 지하 주차는 4대 가능합니다. (제공된 정보 기준, 총 주차 대수 합계 0대 표기는 불명확)

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 북측 인근에 백운초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근으로 버스정류장 및 우이신설경전철 "솔밭공원역"이 있어 교통 이용이 편리하며, 상업용 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.3. 아파트 정보

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

세대수: 253세대

준공년월: 2022년 05월 (사용승인일 기준)

관리사무소 연락처: 029985560

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건은 고도지구(28m 이하) 및 조망가로특화경관지구로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 아파트 용도 거래 시 허가가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 없어 임대차보호법상 우선변제권이 없으나, 임대관계가 명확히 확인되지 않아 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 청년주택으로, 2022년 준공된 신축급 아파트입니다. 솔밭공원역 역세권이라는 교통 편리성과 백운초등학교 인접이라는 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 고도지구 및 토지거래 허가구역이라는 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 아파트

2022년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 기대할 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

우이신설경전철 솔밭공원역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

8.3. 권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

8.4. 청년주택 특성

청년주택으로 공급되어 향후 정책 변화에 따른 영향 가능성이 있으나, 지역 내 주거 수요층을 확보하고 있다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 최근 검색 결과에 따르면, 에드가쌍문 청년주택의 경우 최근 1년간 10평형(약 30㎡) 및 14평형(약 46㎡)에 대한 매매 실거래가 정보가 명확히 확인되지 않고 있습니다. 다만, 일부 월세 및 공시지가 정보가 있으며, 2022년 준공된 신축 아파트임을 감안할 때, 현재 감정가 298,000,000원은 해당 면적(30.03㎡)의 시장 가치를 적정하게 반영하고 있을 것으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

낙찰 가능성 및 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가인 298,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 시장 가격은 공급 및 수요, 주변 부동산 동향에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.