나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12633 [1] 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 159 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 소재 "대원협동화단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 본건 인근으로 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m접함), 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩 판넬 등 마감 창호: 새시창호 등 마감

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 ‘주택’이나 현황 일부를 ‘사무실’로 사용중이며, 내부이용상황은 관련 공부 및 평가전례 등에 의하였고, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 응찰 시 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠,㉡,㉢)포함.
목록2:공부상 주택이나 현황 일부를 사무실로 사용중(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12633 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 159 (도로명 주소: 충청남도 아산시 봉신로 138-28)

용도: 단독주택

감정가: 140,376,320원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

건물면적: 95.16㎡ (약 28.8평)

건물 제시외면적: 46.80㎡ (별도 면적)

건물 구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 소재 "대원협동화단지" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본 물건 주변은 중소규모의 공장과 단독주택이 혼재되어 있는 지역으로, 공업 지역과 주거 지역의 특성이 혼합되어 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 동측으로 폭 20~25m의 중로1류와 접하고 있으며, 포장된 도로와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한구역350) 및 접도구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 8일자 중소기업은행 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다. 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채무액: 등기부상의 채권 총액은 약 1,293,708,471원입니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "대원협동화단지"라는 지역 산업 단지 인근에 위치하고 있어, 주거 기능과 더불어 소규모 공장들이 위치하는 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

* 주변의 주요 상업 시설보다는 해당 지역 근로자 및 거주민을 위한 기본적인 편의 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 변화를 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 산업 단지 연계 기능이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근 지역 조사 결과, 대규모 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공업 단지 인근의 특성상 산업 활동에 따른 소음이나 차량 통행 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 교육 및 편의 시설: 약 2.5km 거리에 둔포초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세: 아산시 둔포면 봉재리 일대의 유사 면적(토지 약 330㎡, 건물 약 95㎡) 단독주택 매매가는 약 200,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 내용의 차이: 본 건물은 공부상 '주택'으로 등재되어 있으나, 현재 일부가 '사무실'로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 변경이나 이행강제금 부과 등과 관련하여 추가적인 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 46.80㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 계획 수립이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등에 해당하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 본건 부동산 자체의 임대 관계는 현재 미상입니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 관련 법적 절차를 숙지하고 진행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면의 대원협동화단지 인근에 위치한 단독주택입니다. 토지 330㎡, 건물 95.16㎡에 제시외 건물 46.80㎡가 포함된 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 설정으로 인해 비교적 명확하며, 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부와 현황 간의 용도 차이, 제시외 건물 존재, 토지 이용 제한 등은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각으로 전체 부동산 자산을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 명확한 권리 분석으로 경매 절차상 발생할 수 있는 법적 위험을 최소화할 수 있습니다.

* 지역 산업 단지 인근이라는 입지적 특성을 활용한 주거 및 업무 복합 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 140,376,320원입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사한 조건의 단독주택 매매가는 약 200,000,000원에서 250,000,000원 범위로 파악되었습니다.

* 이는 감정가 대비 높은 시장 가치를 시사하며, 경쟁 입찰자의 수 및 시장 상황에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다.

* 신중한 접근을 위해, 본건의 잠재적 가치와 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.