나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4275 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택 및 주상용건물,업무용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 409호로서 외벽:몰탈위페인트마감 등. 내벽:벽지등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

2022.05.13일자로 사용승인되고, 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4275 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층409호

용도: 아파트 (공동주택(청년주택))

감정가: 270,000,000원 (27,000만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

총 면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 주상복합 건물, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 경전철역(솔밭공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리)

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소)

* 근저당: 주식회사온라이프건설 (말소)

* 가압류: 주식회사도안 (말소)

* 가압류: 강미란 (말소)

* 가압류: 박미숙 (말소)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (말소)

* 압류: 목포세무서장 (말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2022-08-12 접수)보다 선순위 권리는 확인되지 않았습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정기석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-21

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

정기석 임차인은 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 권리액

등기부채권 총액: 3,512,913,651원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 쌍문동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 적절히 혼합되어 있는 지역입니다. 인근에 솔밭공원역이 있어 유동인구의 접근성이 양호하며, 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 7층 건물 내 4층 409호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 이용상태 및 사용승인일

2022년 05월 13일 사용승인되었으며, 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 아파트 정보

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022-05-13

* 총 세대수: 253세대

* 최고층/최저층: 7층 / 2층

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

* 주차: 지하주차대수 4대 (총 주차대수 0대 - 정보 상이함, 지하 4대라는 정보와 일치하지 않음)

5.4. 인근 편의시설 및 교육시설

인근에 마트, 편의점 등 편의시설이 다수 존재합니다. 또한 덕성여대, 서경대, 국민대, 성신여대 등 대학교가 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교도 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 다음과 같은 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 추가적으로 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 조망가로특화경관지구

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

* 건축선 (해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가를 받아야 하는 점은 주의가 필요합니다.

6.2. 사업 철수 및 매각 관련 이슈

주변 정보 검색 결과, 본 건물이 속한 '에드가쌍문'을 포함한 '에드가' 브랜드의 청년안심주택 사업들이 건설비용 증가와 수익성 악화로 인해 사업 철수 또는 매각을 추진한 이력이 있습니다. 이는 향후 관리 또는 운영상의 잠재적 불안정성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역의 경전철역 인근에 위치한 신축 아파트(청년주택)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가 대비 낮은 면적으로 인해 개별 단위의 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 등기부상 인수할 권리나 임차인의 보증금 부담은 없는 상태입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 과거 건설사의 사업 철수 이력 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 솔밭공원역 도보권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 및 권리 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 물건으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 270,000,000원 (27,000만원)이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 주변 시세 분석을 위한 상세한 실거래가 정보가 부족하지만, 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정합니다. 해당 물건은 면적이 매우 작고, 토지거래허가구역 지정, 과거 사업 철수 이력 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 75%~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 270,000,000원

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 202,500,000원 ~ 229,500,000원

이는 시장 상황, 본건의 구체적인 가치 평가, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 조정되어야 합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 유사 물건 거래 사례 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.