나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53711 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 554 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산식물원" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 벽돌치장 및 타일붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일 등 마감 창호 : 하이새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도 시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으 로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.6.9.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강혜윤)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53711 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 554 3층301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

건물면적: 71.42㎡ (약 21.61평)

1.4. 건물 상세 정보

건축년도: 2008년 (사용승인일: 2008.10.06)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 지상 4층 중 3층

주요 설비: 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산식물원" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 신청 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 권리 내역

* 집합건물 등기부상 2009년 11월 20일 최초 소유권 이전 (서춘식)

* 이후 소유권 변동 (이현재, 송안석)

* 2025년 02월 03일 안산시 압류 (말소기준권리)

* 2025년 11월 12일 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (본 건)

* 2025년 11월 17일 국민건강보험공단 압류

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강혜윤)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 2026.06.09. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2025.02.03. 안산시 압류.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

임차권(강혜윤)은 확정일자를 받았으나 대항력은 없으며, HUG와의 확약서에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 편의시설

* "안산식물원"이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주거지역으로 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 도보 가능한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 각종 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.3. 기타 시설

주변에 대형 공원이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 기반 시설

지역난방은 아니나 개별난방이 가능하며, 도시가스 공급으로 난방 및 취사에 용이합니다. 급배수 및 위생 설비도 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

* 토지이용계획상 시도지정문화유산구역(이익선생묘)에 포함되어 있어 향후 건축 관련 규제 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 현재는 지정 기간이 만료된 상태입니다.

6.2. 기타 유의사항

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임대차 관련 보증금은 없으나, 관련 서류 및 절차를 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, "안산식물원" 인접이라는 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 편의시설 등 생활 인프라도 양호한 편입니다. 특히, 임차인 강혜윤 씨가 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금이 없어 권리 분석상 매우 유리한 물건입니다. 감정가는 1억 7천만원이나, 최근 실거래가를 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* "안산식물원" 인근의 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축 등의 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물면적 71.42㎡ (약 21.61평)에 대한 감정가는 1억 7천만원입니다.

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 1억 5천만원 내외로 형성되어 있습니다.

본 건은 인수되는 임차보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 시세 수준에서 낙찰받는 것이 합리적입니다.

이에 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.