나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3913 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(에드가쌍문 제3층 제312호)으로서, 주위는 공동주택 및 주상용 건물, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 솔밭공원역(지하철 우이신설선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제3층 제312호로서, [사용승인일 : 2022.05.13.] 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 일부 벽돌 쌓기 등, 내벽 : -, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로, 공동주택(청년주택) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부 정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지에 소재한 에드가쌍문 3층 312호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로, 본건은 그중 3층에 위치합니다.

건축물대장상 주요용도는 공동주택(청년주택)이며, 사용승인일은 2022년 5월 13일로 신축 건물에 해당합니다.

건물명칭은 에드가쌍문이며, 새주소는 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동)입니다.

2.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 9.06㎡ (약 2.74평)이며, 건물면적은 23.19㎡ (약 7.01평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외면적은 없습니다.

2.3. 경매 정보

2.3. 1.사건 및 채권 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경3913 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 감정가는 273,000,000원입니다.

2.3. 2.매각 조건

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 주상용 건물, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로 상황

본건 토지는 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

등기부등본에 따르면, 소유권보존은 도휘주식회사(2022-08-03) 명의로 되어 있습니다.

이후 한국주택금융공사의 근저당(말소기준권리, 2022-08-12)을 포함하여 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 모두 말소될 예정이거나 말소 예정으로 확인됩니다.

4.2. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당(2022-08-12)이며, 본 건과 관련된 등기부채권 총액은 3,084,943,867원입니다.

4.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 본 경매로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요에 별도 내용 없음)

4.4. 임차인 현황 (주의사항 포함)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 확인되지 않으므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 월세 등은 명확히 파악되지 않았습니다. 인수 여부와 관계없이 예상치 못한 명도 부담이나 금전적 손실이 발생할 수 있으니, 현장 조사 및 법적 절차를 통해 반드시 명확히 확인하시기 바랍니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본 물건은 지하철 솔밭공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 공동주택, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

지역 주민들의 일상생활에 필요한 각종 편의시설, 식당, 카페 등이 잘 갖추어져 있어 상권의 안정성이 높을 것으로 판단됩니다.

5.2. 근린생활시설 현황

솔밭공원역 및 단지 주변에 편의점, 마트, 은행, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 거주자들의 생활 편의성이 우수합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

단지 내 또는 인근에서 대부분의 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6.2. 공공 및 교육 시설

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

주변에 솔밭공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. (추후 상세한 학군 및 공공시설 정보 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계 리스크

임대 관계가 미확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 규제 및 제한 리스크

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 거래 시 허가가 필요합니다. 이러한 다수의 도시계획 및 규제는 향후 건물 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 기타 리스크

등기부채권 총액(약 30.8억 원)이 감정가(2.73억 원) 대비 매우 높아, 경매 진행 시 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

일반적인 현장 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 꼼꼼한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 아파트(청년주택)로서, 지하철역 인근의 우수한 입지, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 임대차 관계가 불명확하고 높은 채권 총액, 다수의 도시계획상 규제가 존재한다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 신축 건물의 장점과 역세권의 가치를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 5월 사용승인으로 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업 시설 및 공원이 잘 갖추어져 있어 쾌적하고 편리한 주거 생활이 가능합니다.

* 청년주택 용도: 향후 1인 가구 및 청년층의 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000 원

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 에드가쌍문 아파트 시세는 대략 180,000,000원에서 210,000,000원 범위로 파악됩니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하여 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 임대차 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.