나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53384 [1] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 5층521호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 구조(사용승인일자: 2019.11.15) 내 개별호로, 외벽 : 콘크리트벽체 위 페인팅 및 치장석 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 광대로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 하남시 풍산동 527번지 인스타시티 5층 521호 오피스텔에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53384 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 5층 521호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건물면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

* 토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평) (토지/건물 일괄매각)

* 건축년도: 2019년

* 총 층수: 21층 중 5층

* 감정가: 131,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 남측으로 광대로와 접해 있습니다. 또한, 인근 버스정류장 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(길 )을 제외한 나머지 권리(갑2, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 말소기준권리는 인천지방법원 2022카단106 접수일자 2022.02.04.의 티에스종합개발주식회사 가압류(갑5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (임차인: 길 ): 임차보증금 100,000,000원.

* 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음"으로 기재되어 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

* 그러나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 사실이 있습니다.

* 이러한 HUG의 확약으로 인해, 임차인의 보증금 100,000,000원에 대한 매수인의 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점도 이를 뒷받침합니다.

* 등기부채권 총액: 328,964,049원.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 하남시 풍산동 일대는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 오피스텔, 지식산업센터, 아파트 등 다양한 주거 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요와 잠재적 임대 수익성을 시사합니다. 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 교통망 또한 잘 갖추어져 있어 지역 내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 21층 건물 중 5층에 위치하며, 2019년 11월 15일에 사용승인되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 남측으로 광대로와 인접하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG의 인수조건확약으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG와의 최종 정산 과정 및 관련 서류에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도의 경우 허가 대상에서 제외될 가능성이 높아 실질적인 문제는 없을 것으로 판단됩니다. (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등 매수자 주택)

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 준신축급 오피스텔로서 하남시의 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 특히 HUG 보증으로 인해 임차인 보증금 인수 리스크가 사실상 없다는 점이 큰 장점입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 상승 가능성도 있으며, 소액으로 투자하기에 매력적인 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 점은 입찰가 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 2019년 준공된 오피스텔로, 최근 실거래가 9600만원~12000만원 수준을 고려할 때, 약 7.87평의 본건은 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 미래 가치 상승 기대: 하남시 개발 계획과 서울 접근성 개선(지하철 5호선 연장 등)으로 인한 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수익: HUG 보증으로 인해 임차인 관련 문제가 해결되어, 낙찰 후 공실 발생 시에도 비교적 안심하고 임대 사업을 진행할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 131,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 3월, 20층 (23.12㎡): 120,000,000원 (약 519만원/㎡)

* 2026년 3월, 15층 (24.38㎡): 104,000,000원 (약 426만원/㎡)

* 2026년 3월, 3층 (22.79㎡): 96,000,000원 (약 421만원/㎡)

* 본건은 5층, 26.03㎡ (약 7.87평)으로, 최근 거래된 3층 및 15층의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가(131,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점과 HUG를 통한 임차인 보증금 인수 리스크 해소를 감안하여, 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 이를 바탕으로 118,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 89.9% 수준이며, 최근 시세 상단에 근접하는 금액입니다. (본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.