나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101564 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동, 안양예술고등학교 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼성된 일반주택지대임.

교통상황

인근지역 간선도로인 병목안로까지 300미터 거리이고, 전철 1호선 안양역까지 1.5킬로미터 거리로서 간선도로 및 대중교통시설 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 제3층으로서 외벽은 모르터위페인트칠, 돌붙임 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고, 창호는 샛시창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로서 방(3개), 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 방화설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서 1동의 다세대주택 건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측면이 폭 3미터 내외인 포장도로와 접하여 통행 및 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(근명고등학교), 상대보호구역(성원유치원), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101564 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 부동산정보

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 안차랑 THE CLASS C동

* 동/호수: C동 3층 302호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제3층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 45.10㎡ (약 13.64평)

* 토지지분: 45.104㎡ (약 13.64평)

* 건물면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

* 건물지분: 42.65㎡ (약 12.90평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 안양예술고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 인근 간선도로인 병목안로까지 약 300미터 거리입니다.

* 지하철 1호선 안양역까지는 약 1.5킬로미터 거리로, 간선도로 및 대중교통 시설 접근성이 무난합니다.

* 북동측면이 폭 3미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 승용차 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2020-01-08 (홍민호 외 1명)

* 주택임차권: 2024-03-22, 금255,000,000원 (지종규), 말소: 인수

* 소유권이전/신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 압류, 강제경매, 가압류 등 다수 권리 존재.

* 말소기준권리: 압류(안양시, 2024-02-07)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 지종규

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-03

* 확정일자: 2020-02-18

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권 설정되어 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-30

* 확정일자: (공란)

* 배당신고일자: (공란)

* 대항력: 없음

* 비고: (공란)

3.3. 인수되는권리

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 지종규)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (보증금 255,000,000원)

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황 요약표의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부 및 명세서상 인수되는 임차권이 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석(JSON분석)

* 최근 매매 정보 (2026년 7월) 분석 결과, 안양시 만안구 안양동 인근의 신축급 다세대주택(2017년 준공, 약 18.2~18.4평형)은 285,000,000원 ~ 320,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 2019년 준공된 건물로 연식이 유사하며, 전용면적 약 12.90평 (42.65㎡)을 고려할 때, 평당 약 1560만원 ~ 1740만원 선의 시세를 추정할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 시세차이및투자가지

* 본건의 감정가는 276,000,000원이나, 최근 실거래가 대비 약 5천만원 이상 높게 책정되어 있습니다.

* 이는 본건의 고유 특징(층수, 향, 조망 등)이 반영되었거나, 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 차이일 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금(255,000,000원)이 시세 대비 매우 높은 수준이므로, 실제 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 본건의 투자 가치는 매우 낮아질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및이용상태

* 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

* 외벽은 모르타르 위 페인트칠, 돌붙임 등이며, 내벽은 벽지 도배, 타일 붙임 등입니다. 창호는 샛시 창호입니다.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성된 다세대주택 단위 세대입니다.

5.2. 설비내역

* 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 방화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변시설

* 주변에는 안양예술고등학교, 근명고등학교, 성원유치원 등 교육 시설이 위치합니다.

* 제1종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 토지거래허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

* 주변 검색 결과, 본건 주위에 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 인수되는임차보증금

* 가장 중요한 리스크 요인은 을구 1번 임차권(지종규, 보증금 255,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 것은 배당을 통해 전액 회수가 예상되기 때문일 수 있으나, 법원 경매 절차의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 만약 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 될 경우, 이는 상당한 추가 자금 부담으로 작용하며, 예상 투자 수익률을 크게 하락시킬 수 있습니다.

6.2. 기타

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당하며, 외국인 등 특정 대상자에게 적용될 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 종합의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 그러나 최근 실거래가 대비 높은 감정가와 인수되는 임차보증금 2억 5천 5백만원은 본건의 투자 매력도를 현저히 떨어뜨리는 주요 요인입니다. 특히, 임차 보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 법률 전문가와 함께 철저한 권리 분석 및 예상 인수 금액 산정이 반드시 선행되어야 합니다. 현재로서는 인수되는 임차보증금으로 인해 시세 대비 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가 책정으로, 유찰 시 매력적인 낙찰가 형성이 기대됩니다.

* (주의) 인수되는 임차보증금(255,000,000원)이 전부 변제되지 않고 매수인이 인수하는 최악의 경우를 고려하더라도, 이를 상쇄할 만큼의 수익성을 확보할 수 있는 입찰가를 신중히 결정해야 합니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 보고되나, 등기부상 인수되는 임차권이 존재하여 실제 인수 금액 발생 가능성이 있습니다. 만약 인수 보증금 부담이 없다면, 본건의 시세(추정 200,000,000원 ~ 225,000,000원) 및 감정가(276,000,000원)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없을 경우, 감정가와 유사하거나 조금 낮은 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만 인수되는 보증금의 실질적인 규모에 따라 입찰가 하한선이 크게 달라집니다.

상기 분석을 종합하여, 낙찰 후 수익성을 확보하기 위한 희망 입찰가 범위 를 230,000,000원 ~ 250,000,000원 으로 제시하며, 목표 입찰가 는 240,000,000원 으로 설정하는 것을 권장합니다.

이는 감정가를 기준으로 하되, 실거래가와의 차이 및 인수 보증금의 잠재적 위험을 고려한 보수적인 접근 방식입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 당일 경매 분위기를 반영하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.