나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1826 [1] 경기도 의왕시 내손동 757 신우프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 내손동 소재 "갈뫼중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 유사 규모의 근린생활시설,판매시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 제1층 102호로서,(사용승인일자: 2002.10.15) 외벽: 대리석붙임 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

점포(천지식당)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단지의 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광대로, 남측 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내손동 757 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(갈뫼중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함) 내손동 757-1 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(갈뫼중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

점포(천지식당)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경1826 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 의왕시 내손동 757 신우프라자 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 654,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.11㎡ (약 5.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.35㎡ (약 15.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역

주의사항: 점포(천지식당)로 이용 중임

특수물건정보: 유동화물건, 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 내손동에 소재한 "갈뫼중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제1층 102호입니다. 사용승인일자는 2002년 10월 15일입니다. 외벽은 대리석붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물은 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 총 43개의 구분점포가 있습니다. [cite:JSON]

3.2. 토지 이용 상태

본건은 2필지의 일단지 위에 있으며, 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북측으로 광대로, 남측 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2011년 4월 27일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권액 208,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑8: 국민은행 임의경매 개시결정)

등기부채권 총액은 208,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 10,000,000원

차임: 1,250,000원

전입일자(사업자등록일): 2025년 10월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본건이 위치한 의왕시 내손동 일대는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 현재 '천지식당'이라는 점포로 이용 중이며, 주변 상권은 아파트 입주민 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 북측 인근에 갈뫼중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 주변으로 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 인근으로 각종 편의시설 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간 2025-08-26, 2025-10-20)

* 유동화물건: 유동화물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 상이한 부분이 있을 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(갈뫼중학교), 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차: 임차인 배 는 대항력이 없으나, 월세 수령 등 권리관계 파악에 주의가 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권에 위치합니다.

* 적정 감정가: 현재 감정가가 시세 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 부동산 임의경매: 채권자(국민은행)에 의한 임의경매로, 권리관계가 비교적 명확하여 명도 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 건물 신축 연도: 2002년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 654,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 상회하는 금액으로 입찰가를 결정할 수 있습니다. 다만, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 참여자 수 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 경기도 의왕시 내손동의 배후 수요가 풍부한 상권에 위치한 근린상가입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 인수할 임차 보증금 또한 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 다수의 공법상 제한사항 존재하므로 투자 전 반드시 관련 법규 확인이 필요합니다. 안정적인 상가 투자처로서의 잠재력을 가지고 있으나, 실제 투자 가치는 현장 답사 및 시세 조사를 통해 최종 판단하는 것이 중요합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.