나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53309 [1] 경기도 광주시 능평동 253-4 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주 변 주택지대로서 다세대주택이 밀집 소재하며 그외에 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공공 시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 다세대주택 건물 내 지1층 비01호로서 2012.9.28.자로 사용승인 되었으며 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 등고평탄(북서측 인접지보다는 다소 저 지)하며, 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 7-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래 계약에관 한 허가구역(25.8.26~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하여 작성하였음. 3) 본건은 공부상 지1층이나 실제는 일부분이 지상 부분에 소재하며 창문도 부착되어 있음 (별첨 사진용지 참조).

물건 비고

공부상 건물표시에는 없으나 현황상 '국제쉐르빌 3동'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 성남지원 2025타경53309 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 능평동 253-4번지, 지1층 비01호에 위치하며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 136,000,000원입니다.

토지 면적은 51.80㎡ (약 15.67평)이며, 토지 지분도 51.8㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 80.87㎡ (약 24.46평)이며, 건물 지분도 80.8725㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, 능평초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택이 밀집된 시가지 주택지대이며, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공공 시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건축물대장상 지1층이나 현황상으로는 일부가 지상에 소재하며 창문이 부착되어 있는 것으로 파악됩니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 1일에 등기된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

주택임차인 오정희 씨는 2022년 7월 15일 전입, 2022년 5월 4일 확정일자를 받았으며, 보증금 154,000,000원, 차임 0원으로 신고되었습니다. 해당 임차권은 등기부등본상 '말소'로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

등기부등본 요약상 주택임차권(을5)은 말소 예정이며, 매각으로 소멸될 권리에 해당할 가능성이 높습니다. 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차권등기 말소 조건이 이행될 것으로 보입니다.

소유권이전 등기(갑3, 갑4, 갑4-1) 및 국민건강보험공단의 압류(갑6), 한국주택금융공사의 가압류(갑8), 광주시의 압류(갑10) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 진행 중인 주택도시보증공사의 강제경매(갑9)는 말소기준권리보다 후순위입니다.

주요 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 임차권의 최종 처리 여부는 매각 과정에서 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 능평동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례들이 존재합니다.

2013년에 건축된 포레스빌(103동) 전용면적 53.84㎡가 2026년 5월 9일 160,000,000원에 거래되었습니다.

2012년에 건축된 두루미인3차(바동) 전용면적 59.96㎡가 2026년 5월 9일 164,000,000원에 거래되었습니다.

2019년에 건축된 필하우스 전용면적 52.3㎡가 2026년 5월 5일 247,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2012년 사용 승인된 다세대주택으로, 전용면적 80.87㎡입니다.

비교적 연식이 유사한 인근 물건들의 평당 거래 금액을 고려할 때, 본건의 감정가 136,000,000원은 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2012년 9월 28일에 사용 승인되었습니다. 지하 1층, 지상 4층 건물 내 지1층 비01호입니다.

내부는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 능평초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변 교통 상황은 보통으로 평가되며, 차량 출입 및 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 건물 표시와 현황상 '국제쉐르빌 3동'이라는 명칭의 차이가 있어, 현황과 공부상의 일치 여부를 추가 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특수 물건 정보가 존재하며, 이는 계약 과정이나 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 표기되어 있어, 인수되는 임차인이 있는지, 보증금은 어떻게 처리되는지 추가 확인이 필요합니다. (단, 임차인 현황 및 등기부등본상 말소 기재를 통해 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨)

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가 분석 시, 건물 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 공부와 현황의 명칭 불일치, HUG 관련 특이사항 등은 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 확인하고 대비해야 합니다.

주택임차인의 보증금 인수 문제는 등기부등본상 말소 기재 및 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 분석되나, 잔금 납부 시점 및 대금 납부 순서 등에 따라 변동 가능성은 존재하므로 최종 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 높은 시세 형성 가능성으로 인한 시세 차익 기대.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 선호도 형성.

능평초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성 확보.

건물 연식(2012년) 대비 면적이 넓어 활용도 높음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과, 감정가 대비 시세 상승 여력이 크다는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 155,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 감정가(136,000,000원) 대비 약 113.97% 수준이며, 예상 시세 대비 약 67.39% 수준으로, 잠재적 시세 차익을 확보할 수 있는 보수적인 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.