나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1921 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3481-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남서측 근거리에 위치 하며, 주위는 전, 단독준택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 지목 및 현황 '전'으로서, 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되나, 해당관청에 재확인 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1921 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO [cite: Provided data]

1.2. 물건 기본정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3481-1

토지용도: 전

토지면적: 3233.00㎡ (약 978평) [cite: Provided data]

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가

감정가: 2,062,654,000원 [cite: Provided data]

1.4. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니함. [cite: Provided data]

현황 '휴경상태'이며 일부 토지에 콘크리트 폐기물 및 석재가 야적되어 있음. [cite: Provided data]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided data]

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: Provided data]

2.3. 토지 형태 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 지목은 '전'으로 이용되고 있습니다. [cite: Provided data]

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. [cite: Provided data]

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다. [cite: Provided data]

2.6. 주변 환경

본건은 사계초등학교와 인접해 있으며, 산방산, 송악산, 용머리해안 등 주요 관광지와 가까워 수려한 자연경관을 자랑합니다. [cite: Search Result 2, 11, 13, 15] 이 지역은 관광객들의 방문이 잦은 곳으로 알려져 있습니다. [cite: Search Result 9, 11, 14]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지에 설정된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 문복선 (1994-08-01), 김태형 (2014-12-08) [cite: Provided data]

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-09-07, 1,680,000,000원) - 말소기준권리 [cite: Provided data]

* 지상권설정: 구즉신용협동조합 (2023-09-07, 말소) [cite: Provided data]

* 임의경매: 구즉신용협동조합 (2025-11-13, 1,507,771,121원) - 본 경매의 개시채권자 [cite: Provided data]

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-11-28, 33,304,070원, 말소) [cite: Provided data]

총 등기부채권액은 1,713,304,070원입니다. [cite: Provided data]

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: Provided data]

따라서 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(말소기준권리보다 후순위 권리)는 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided data]

4. 상권분석

본 토지는 농업 지역과 관광 명소가 혼재하는 서귀포시 안덕면 사계리에 위치합니다. [cite: Provided data, Search Result 9, 11] 인근의 산방산, 용머리해안 등은 높은 관광객 수요를 보여주고 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 등을 통해 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이나 숙박 시설 등으로의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. [cite: Search Result 9, 11] 다만, 현재는 '전' 용도의 토지로서 관련 법규 및 지역 지구 지정에 따른 개발 제한이 존재합니다. [cite: Provided data]

5. 생활정보

5.1. 교육

사계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: Search Result 2, 3, 4]

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변에 관광 명소가 많아 자연환경이 우수하며, 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. [cite: Search Result 8, 9, 11, 14, 15] 다만, 상세한 편의시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 토지 바로 인근에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search Results Analysis]

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지이므로 매수 시 '농지취득자격증명' 발급이 필수적입니다. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수신청보증금을 반환받지 못하는 매우 중요한 리스크가 존재합니다. [cite: Provided data]

* 토지 상태: 현재 토지에 콘크리트 폐기물 및 석재 등이 야적되어 있어, 이를 처리하기 위한 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided data]

* 개발 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: Provided data]

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 아름다운 자연환경과 관광 자원에 인접한 대규모 농지입니다. [cite: Provided data, Search Result 9, 11, 15] 사계초등학교와 인접하여 교육 접근성도 양호합니다. [cite: Search Result 2] 등기부상 모든 채무와 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. [cite: Provided data]

그러나 '농지취득자격증명' 취득 여부가 가장 큰 변수이며, 취득에 실패할 경우 막대한 재산상의 손해를 입을 수 있습니다. [cite: Provided data] 또한, 토지에 야적된 폐기물 처리 비용, 복합적인 토지이용규제 등 추가적으로 고려해야 할 비용과 제한 사항이 존재합니다. [cite: Provided data] 따라서 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지 인접: 산방산, 용머리해안 등 주요 관광 명소와 가까워 입지적 가치가 높습니다. [cite: Search Result 11, 13, 14, 15]

* 대규모 토지 면적: 3233㎡의 넓은 면적은 향후 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다. [cite: Provided data]

* 지역 개발 잠재력: 사계리 지역은 관광 산업 발달과 함께 투자 관심이 높아지고 있는 지역입니다. [cite: Search Result 9, 11]

9. 예상 입찰가

감정가: 2,062,654,000원 [cite: Provided data]

인수 보증금: 0원 [cite: Provided data]

본건은 농지취득자격증명 제출의 불확실성과 토지 폐기물 처리 비용 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 1,400,000,000원 ~ 1,650,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.