나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51674 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~14-하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제1층 제109호 외 13개호로서, (사용승인일 : 2019.07.15) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가~14-하) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-가~14-하) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 2025년 10월 기준 미납관리비 100,410원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수 될 수 있음.
본건은 동소 ‘108호’와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이지만, 동소 '108호'는 타 사건 경매절차 완료로 인하여 소유자가 제3자로 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51674 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 109호

용도: 근린상가

감정가: 350,000,000원

토지면적: 6.59㎡ (약 2.0평)

토지지분: 6.59㎡ (약 2.0평)

건물면적: 43.65㎡ (약 13.2평)

건물지분: 43.65㎡ (약 13.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 2019년 7월 15일 사용승인

이용상태: 근린생활시설

2. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로: 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 중로1류 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,528,000,000원, 2019-09-30)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 공용부분 관리비 인수 가능성이 있습니다. 현황조사보고서에 따르면 2025년 10월 기준 미납관리비 100,410원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김공수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,250,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-02

* 확정일자: 2023-05-15

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점은 정보의 불일치로, 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사 하늘 (2019-07-18)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-09-30, 3,528,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 주식회사 무궁화 신탁 (2022-05-09)

* 임의경매개시결정: 북동 (2025-11-12, 1,780,352,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 3,528,000,000원

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 전라남도청 인근에 위치하여 행정기관 및 업무시설 밀집 지역에 속합니다. 이는 유동인구 확보 및 배후 수요 측면에서 긍정적입니다. 또한, 남악신도시 개발이 진행되면서 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 잠재적인 상권 활성화 가능성이 높습니다.

이용 상태: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 인접한 108호와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 사용되고 있습니다. 108호의 소유자가 변경된 점은 향후 영업 확대 또는 점포 분할 운영 시 고려할 사항입니다.

5. 생활정보

편의시설: 전라남도청이 인접해 있어 관공서 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 하나로마트 남악점, 남악시장 등이 근거리에 위치합니다.

교통: 차량 접근성이 우수하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 남악신도시는 교육 도시를 표방하며 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 설립되어 있습니다. 하지만, 일부 지역에서는 고등학교 부족 및 과밀 학급에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 본건 인근의 구체적인 교육시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 10월 기준 미납관리비 100,410원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 금액은 소액이나 인수 여부 확인이 필요합니다.

점포 이용 상태: 본건 109호와 108호가 통합되어 사용 중이나 108호 소유자가 변경된 점은 추후 점포 분할이나 임대차 관련 분쟁 가능성을 내포합니다.

임차인 대항력 정보 불일치: 임차인 현황표에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 정보의 상반성이 존재합니다. 이는 임차인의 법적 지위 및 보증금 인수 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 신도시 개발 과정에서 발생할 수 있는 다양한 건설 폐기물 처리 관련 문제는 과거에 제기된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 근린상가로, 남악신도시의 지속적인 개발 및 행정기관 집적 효과로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 주변 상권 및 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 대항력 관련 정보 상반성, 인접 점포와의 통합 이용으로 인한 잠재적 문제, 미납 관리비 인수 가능성 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 남악신도시의 발전 가능성: 전라남도청 이전 이후 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건: 중심상업지역 내 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변의 높은 유동인구를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 초기 관리 및 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 통합 점포 활용: 인접 점포와의 통합 이용은 넓은 영업 공간을 필요로 하는 업종이나 향후 사업 확장을 염두에 둔 투자자에게 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김공수, 대항력 없음으로 간주 시)

미납 관리비: 100,410원 (공용부분 인수 가능성 있음)

감정가: 350,000,000원

본 물건은 인수되는 권리 부담이 적고 입지 조건이 우수하여 경쟁력 있는 물건으로 판단됩니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 방문 시 파악되는 상권 분석 결과, 그리고 임차인 관련 불일치 정보에 대한 명확한 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 경쟁 입찰 상황에 따라 감정가 이상에서 결정될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.