나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50714 [1] 전라남도 해남군 현산면 고현리 476-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 인근[일련번호(1),(2), (5)] 및 고현마을 북측 인근[일련번호(3),(4)]에 위치하고 있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(2) : 세장형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서, 휴경전 상태임. 일련번호(5) : 부정형의 평지로서, 답·제방 및 하천·인접지의 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음. 일련번호(2) : 남측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(3) : 맹지임. 일련번호(4) : 맹지임. 일련번호(5) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리,개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(5) 북동측 일부분은 타인이 점유사용 중에 있으며, 점유 지상에 식재된 수목은 현장 답사시 타인(고현리 324-4번지 점유자) 소유로 탐문 조사 되었음.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2.현황 일부 휴경지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50714 (1) 사건번호의 물건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 476-3에 소재하고 있습니다. 본 물건의 용도는 답이며, 감정가는 80,900,000원입니다. 토지 면적은 3,236.00㎡ (약 979.00평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 매각 대상은 토지입니다. 본 경매는 부동산 강제 경매로, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본 건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 인근 및 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 순수 농촌 지대입니다.

1.1. 2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 형태 및 이용상태

일련번호(1)은 부정형 평지로서 답으로 이용 중입니다. 일련번호(2)는 세장형 평지로서 답으로 이용 중입니다. 일련번호(3)은 부정형 완경사지로 자연림 상태이며, 일련번호(4)는 부정형 완경사지로 휴경전 상태입니다. 일련번호(5)는 부정형 평지로서 답, 제방 및 하천, 인접지 부속 토지 등으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

일련번호(1)은 북측 아스팔트 2차선 도로에 접해 있으며, 일련번호(2)는 남측 시멘트 도로에 접해 있습니다. 일련번호(3)과 (4)는 맹지입니다. 일련번호(5)는 북측 아스팔트 2차선 도로에 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 자연취락지구, 보전관리지역 등에 걸쳐 있으며, 가축 사육 제한 구역(모든 가축 사육 제한 구역, 1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) 및 농업진흥구역, 지방 2급 하천(저촉) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 토지 등기부 요약

토지 등기부상 최초 소유권 이전은 1971년 10월 6일에 최양탁님께 이루어졌으며, 이후 2015년 9월 23일에 협의분할에 의한 상속으로 최석훈님께 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리는 2015년 11월 4일 접수된 현산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위인 근저당권(을2)과 강제경매(갑3)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 채권 총액

등기부채권 총액은 98,100,000원입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

현산면 고현리는 순수 농촌 지대로, 농업을 주된 산업으로 하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 고현슈퍼 등 소규모 편의시설이 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

본 물건지 인근에는 고현슈퍼와 같은 지역 기반 소규모 상점이 있을 것으로 예상됩니다. 면사무소, 농협 등 기본적인 행정 및 금융 업무를 볼 수 있는 시설은 현산면에 위치하고 있으며, 차량 이동 시 이용 가능합니다.

1.4. 2. 주변 혐오시설

본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 알려진 혐오 시설은 검색 결과 상으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명 필요

본 건은 농취증 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생하므로, 반드시 해당 지역 읍면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자, 주말·체험영농을 하려는 개인, 농지전용허가·신고를 마친 자 등에게 발급되며, 경매 입찰 전 미리 신청하는 것이 안전합니다.

1.5. 2. 일부 휴경지

현황 일부가 휴경지 상태인 점은 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

1.5. 3. 경계 불명확

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 향후 토지 활용이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.5. 4. 타인 점유 및 수목

일련번호(5)의 북동측 일부는 타인이 점유 사용 중이며, 해당 지상 수목은 타인 소유로 탐문 조사되었습니다. 이는 명도 관련 문제나 향후 토지 사용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 5. 토지이용계획 상 제한

계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 농업진흥구역 등 복합적인 토지이용계획과 가축 사육 제한, 하천 저촉 등의 제한 사항이 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군의 농촌 지역에 위치한 답입니다. 농지로서의 기본적인 가치는 있으나, 농지취득자격증명 필요, 경계 불명확, 타인 점유 등 낙찰 후 해결해야 할 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 상의 제약으로 인해 활용 방안이 제한적일 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 기반 시설 및 편의 시설 접근성이 다소 낮을 수 있으나, 차량 접근은 가능한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 농업 경영을 목적으로 하거나, 농촌에서의 전원생활을 계획하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 타인 점유 부분에 대한 명확한 해결이 이루어진다면 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 80,900,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 향후 현장 조사 및 권리 관계, 물건의 구체적인 상태 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 다만, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 경매 진행 상황 및 주변 시세를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.