나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30502 [1] 전북특별자치도 고창군 고창읍 월곡리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 고창군 고창읍 월곡리 소재 "고창공설운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 전원주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다

교통상황

대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하고, 고창읍 중심지까지는 차량으로 약 5분 정도 소요되는 거리이며, 전반적인 교통사정은 보통입니다

형태 및 이용상태

● 기호 1, 2)는 부정형 급경사지의 토지로서 조사일 현재 자연림상태입니다. ● 기호 3)은 부정형의 토지로서 조사일 현재 하천으로 이용중입니다. ● 기호 4)는 부정형의 토지로서 조사일 현재 도로로 이용중입니다. ● 기호 5)는 사다리형의 토지로서 조사일 현재 '대(단독주택)'입니다. ● 기호 6~10)은 사다리형의 토지로서 조사일 현재 주거나지입니다.

인접 도로상태

● 기호 1)은 지적도상 맹지이며 대상토지 기호2)를 통하여 접근 가능합니다. ● 기호 2)는 북측으로 폭 약 3미터의 도로에 접합니다. ● 기호 3)은 북서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고, 남동측으로 폭 약 3미터의도로에 접합니다. ● 기호 4)는 대상토지를 폭 약 3미터의 도로로 이용중입니다. ● 기호 5~10)은 북서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

● 기호 1) 계획관리지역, 농림지역(2015-03-13), 보전관리지역(2015-03-13), 하천(저촉), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 임업용산지(보전산지) <산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, ● 기호 2) 계획관리지역, 보전관리지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, ● 기호 3) 농림지역, 보전관리지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관리법>, ● 기호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, ● 기호 5) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>입니다 ● 기호 6~10) 보전관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>입니다

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

11-가)는 철근콘크리트구조 (벽식구조)철근콘크리트 평슬래브지붕 2층으로서, 외 벽 : 라임스톤 등 마감, 내 벽 : 라임스톤, 기타타일 및 벽지 등 마감, 바 닥 : 포세린타일 및 기타 타일 등 마감, 창 호 : 페어유리 칼라샷시 창호입니다.

이용상태

11-가)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 LP가스에 의한 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지번약도 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 조사일 현재 목록1.2. '자연림'상태, 목록3. '하천', 목록 4. '도로', 목록6.~10. '주거나지', 목록5. '대(단독주택)'으로 각 이용중임
3. 목록1. 지적도상 맹지이며 목록2.를 통하여 접근 가능함
4. 목록1.2.3.5.는 둘이상 용도지역에 속하나 주된 용도지역을 기준으로 평가함(감정평가서 참조)
5. 목록1.~3.은 일부 및 전부가 하천(저촉)됨
6. 목록5. 일부가 사방지에 속함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30502 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 고창읍 월곡리 산12

용도: 단독주택

감정가: 1,280,573,700원

토지면적: 41,986.00㎡ (약 12,700.76평)

건물면적: 159.90㎡ (약 48.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경:

* 대상 토지는 전북특별자치도 고창군 고창읍 월곡리 소재 "고창공설운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 전원주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

* 대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 고창읍 중심지까지는 차량으로 약 5분 정도 소요되는 거리이며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 지적도상 목록1. 토지는 맹지이며, 목록2. 토지를 통하여 접근 가능합니다. 목록2., 3., 4., 5~10. 토지는 각 약 3~5미터 폭의 도로에 접합니다.

주변 시설:

* 고창공설운동장이 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역은 전원 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

* 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주변 환경으로 미루어 볼 때 주요 혐오 시설의 직접적인 인접 가능성은 낮아 보입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

등기부요약:

* 토지 등기부요약:

* 말소기준권리: 을5. 북익산농업협동조합 근저당 (2022.05.13.)

* 소유권 이전: 강영주 (2020.06.05.)

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 북익산농업협동조합 (2022.05.13.), (2022.05.13.), (2023.03.08.)

* 가압류: 농협은행 (2024.06.19.), 농협은행주식회사 (2024.09.13.), 농업협동조합중앙회 (2024.09.13.), 농업협동조합중앙회 (2025.09.12.), 선운산농업협동조합 (2025.09.23.)

* 압류: 고창군 (2026.02.12.)

* 소유권이전청구권가등기(매매예약): 구영숙 (2025.08.22.) - 말소 예정 없음 (-)

* 등기부채권 총액: 1,420,577,662원

* 건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 을1. 북익산농업협동조합 근저당 (2022.12.05.)

* 소유권 보존: 강영주 (2022.11.07.)

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 북익산농업협동조합 (2022.12.05.), (2023.03.08.)

* 가압류: 농협은행 (2024.06.19.), 농협은행주식회사 (2024.09.13.), 농업협동조합중앙회 (2024.09.13.), 농업협동조합중앙회 (2025.09.12.), 선운산농업협동조합 (2025.09.23.)

* 압류: 고창군 (2026.02.12.)

* 소유권이전청구권가등기(매매예약): 구영숙 (2025.08.22.) - 말소 예정 없음 (-)

* 등기부채권 총액: 1,420,577,662원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당사항 없음. (단, 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소 예정이 없으므로 인수될 가능성이 높음.)

1.3. 상권분석

감정가: 1,280,573,700원

주변 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보는 연립주택으로, 본건의 단독주택 및 넓은 토지와 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 포에버빌 (2016년 건축, 연립, 78.2㎡) 시세: 19,000만원 ~ 22,500만원

* 뜰안에101동102동 (2014년 건축, 연립, 84.8㎡) 시세: 27,300만원

분석:

* 본 물건은 광활한 토지(약 12,700평)가 핵심 자산으로 판단됩니다.

* 토지 이용 현황은 자연림, 하천, 도로, 대지, 주거나지 등 복합적으로 나타납니다.

* 토지 이용 계획상 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 하천 저촉, 사방지, 임업용산지 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 단독주택 건물(약 48평)의 가치보다는 넓은 토지의 가치와 향후 개발 가능성에 더 큰 비중을 두어 시세 분석이 필요합니다.

* 감정가는 이러한 복합적인 요소를 반영한 것으로 보이며, 넓은 토지를 고려할 때 토지 자체의 잠재적 가치가 높게 평가된 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주위환경:

* 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 한적한 자연 친화적 지역입니다.

교통:

* 고창읍 중심지까지 차량으로 약 5분 거리에 위치하여 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

편의시설:

* 고창읍 중심지까지의 접근성을 바탕으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 복수의 용도지역에 속하며, 하천 저촉, 사방지, 임업용산지 등 다양한 법규 및 규제로 인해 토지 개발 및 활용에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지(목록1.)이며, 목록2. 토지를 통하여만 접근이 가능하여 도로 접근성이 원활하지 않을 수 있습니다.

* 자연림 및 하천: 토지 면적의 상당 부분이 자연림 및 하천으로 이용 중이므로, 개발 또는 이용 시 추가적인 복구, 정비, 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기(매매예약): 구영숙 명의의 가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키거나 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 공동담보: 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 추가적인 경매 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 12,700평에 달하는 광활한 토지 면적이 가장 큰 특징이자 잠재력입니다. 전원주택, 농업, 임업 등 다양한 용도로 활용될 가능성이 있으나, 현재 토지 이용 계획상 복합적인 용도지역 지정 및 하천 저촉, 사방지 지정 등으로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

특히, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 인수될 가능성이 매우 높아, 이는 실질적인 취득 비용 및 향후 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 결정적인 위험 요소입니다. 권리 관계를 명확히 파악하지 않고 입찰할 경우 큰 손실을 볼 수 있습니다.

자연림, 하천 등의 현 상태와 맹지 여부도 고려해야 할 사항입니다. 고창읍 중심지와의 접근성은 긍정적인 요소이나, 넓은 토지의 가치를 제대로 실현하기 위해서는 복잡한 법적, 행정적 절차 및 막대한 개발 비용이 수반될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 압도적인 토지 규모: 약 12,700평의 광활한 토지는 향후 개발 및 활용 시 높은 잠재 가치를 지닙니다.

* 전원 생활 및 자연 친화적 개발 가능성: 자연림, 농경지, 전원주택 등이 혼재된 환경으로, 전원주택 단지 개발, 농림업 관련 사업 등에 대한 검토가 가능합니다.

* 고창읍 중심지 접근성: 차량 5분 거리의 읍 중심지 접근성은 기본적인 생활 편의성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 광활한 토지 면적과 복잡한 권리 관계, 그리고 토지 이용 제한이라는 상반된 요소를 가지고 있습니다. 특히, 소유권이전청구권가등기(매매예약)의 인수 여부가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 감정가: 1,280,573,700원

* 토지 면적: 41,986㎡ (약 12,700평)

* 건물 면적: 159.9㎡ (약 48평)

분석:

* 제공된 주변 연립주택 시세(약 1.9억 ~ 2.7억 원)는 본 물건의 거대한 토지 규모와 직접 비교하기 어렵습니다. 토지 가치가 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획상의 여러 제한(하천 저촉, 사방지, 농림지역, 보전관리지역 등)으로 인해 개발 가능성이 제한적일 수 있으며, 이는 토지 가치 평가에 반영되어야 합니다.

* 가장 중요한 리스크는 말소되지 않는 가등기 인수 가능성입니다. 만약 가등기가 인수된다면, 실질적으로 낙찰받는 가격 외에 추가적인 비용이 발생하거나 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 법률 전문가를 통한 가등기 인수 여부 확인 및 현장 답사를 통한 토지 현황, 접근성, 개발 가능성 등을 상세히 조사하는 것이 필수적입니다.

보수적인 예상 입찰가 산정:

위와 같은 불확실성 및 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 가등기가 인수되지 않거나, 인수되더라도 그 비용이 크지 않다고 가정하더라도, 토지 개발의 제약성을 고려하여 감정가 대비 60% ~ 70% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 7억 6천 8백만 원 ~ 8억 9천 6백만 원

매우 중요:

본 예상가는 현재 주어진 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 가등기 인수 여부, 토지 이용 가능성, 추가적인 법률 검토 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 전에는 반드시 전문가와 함께 모든 권리 관계 및 법규 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.