나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34352 [1] 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '산수초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제121동 지상1층 건물 내 제지하1층 제121-7호 외 2개호로서 외벽 : 치장석붙임 및 알루미늄목합판넬 및 징크판넬붙임 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 강화유리창 등 으로 치장 또는 마감임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설임. 기호(나) : 근린생활시설(상호 : 퓨전포차 말죽거리)임. 기호(다) : 근린생활시설(공실)임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 및 아파트상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 본건 기호(가)~(다)는 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층임.

물건 비고

공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34352 (1)

소재지: 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층 121-7호

용도: 근린상가

감정가: 301,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

토지지분: 14.2599㎡ (약 4.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

건물지분: 35.78㎡ (약 10.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

단지 전체 토지 면적: 51,400.9㎡

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 근린생활시설 (무등산그린웰로제비앙 아파트 단지 내 상가)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2019년 3월 28일

이용 상태:

* 기호(가): 근린생활시설

* 기호(나): 근린생활시설 (상호: 퓨전포차 말죽거리)

* 기호(다): 근린생활시설 (공실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '산수초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어진 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본건 서측 및 남측으로는 폭 약 17m, 북측으로는 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획 및 제한에 관한 사항은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 30일 접수된 동광주새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김태현

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업자등록일): 2020-12-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이형영

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-01-28

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전 (2019-08-05, 주식회사다올홀딩스)

* 갑3: 소유권이전 (2019-08-30, 주식회사에이치엠홀딩스, 매매 298,006,000원)

* 을1: 근저당권 (2019-08-30, 동광주새마을금고, 202,800,000원, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (2020-04-01, 이재상, 19,000,000원, 말소)

* 갑4: 임의경매 (2025-11-12, 이재상, 46,935,615원, 말소)

* 갑5: 임의경매 (2026-01-26, 동광주새마을금고, 말소)

등기부채권 총액: 221,800,000원

3.5. 권리분석 요약

본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다. 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, '지상권개요'에 대한 상세 내용이 없어 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 현황

본건은 근린생활시설로, 현재 3개의 호실(기호 가, 나, 다) 중 1개 호실(기호 다)은 공실 상태이며, 다른 1개 호실(기호 나)은 '퓨전포차 말죽거리'로 운영 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변이 아파트 단지와 주택가로 둘러싸여 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 소규모 상권의 특성을 지닙니다. 음식점, 편의점 등 생활밀착형 업종의 입지가 적합할 것으로 보입니다.

4.3. 건물 구조 및 특징

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 치장석, 알루미늄 목합판넬, 징크 판넬 등으로 마감되었습니다. 일반적인 위생, 급배수, 전기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 산수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

5.2. 교통편의성

주요 도로 접근성이 좋으며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지와 함께 형성된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 경합될 가능성이 있습니다. 이에 따른 절차상의 복잡성이나 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공부상/현황 상이

공부상으로는 지하 1층이나, 현황은 접면 도로를 기준으로 1층으로 이용 중인 점은 실제 사용 가치와 공부상 정보 간의 차이가 있어, 향후 행정적 처리나 재산권 행사 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 상세 내용이 파악되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 인수 부담이 될 수 있으므로 반드시 등기부등본 등 추가적인 권리 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.4. 공실 및 임대 불안정성

현재 상가 중 1개 호실이 공실 상태이며, 임차인들의 보증금 및 차임 관계 등 임대차 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 공실 해소 및 임대 수익 확보 방안에 대한 검토가 필요합니다.

6.5. 건물 노후도 및 설비 (추가 확인 필요)

일반적인 설비는 구비되어 있으나, 건물의 정확한 노후도 및 설비의 유지보수 상태에 대한 상세 정보는 부족합니다. 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 아파트 단지 내 근린생활시설로, 배후 주거 수요가 풍부한 입지에 자리 잡고 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 공부상 지하 1층과 현황 1층의 차이, 중복 사건으로 인한 복잡성, 그리고 상세 내용 미확인 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다. 현재 일부 공실이 존재하며 임대 관계 또한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 건물 상태와 임대 시장 상황을 정확히 파악한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지의 거주민을 대상으로 하는 상가로서 꾸준한 수요 확보가 기대됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다. (단, 미확인 지상권 존재 가능성 있음)

* 현황 1층 이용 가치: 공부상 지하 1층이지만 현황 1층으로 사용 가능한 점은 실제 영업 및 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 시장 경쟁력: 적정 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 내용(특히 미확인 지상권 여부), 그리고 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임대 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 301,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금 부담이 없는 점과 현황 1층이라는 장점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만, 잠재적 리스크 요인(중복 사건, 미확인 지상권 등)에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 향후 예상되는 명도 비용 및 수리비 등을 반영하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.