나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64705 [1] 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 118동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금화초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지하1층/지상20층 중 제402호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측 진출입로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(중로1-110)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-111)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금230,000,000원’, 임차권자 ‘이동호’로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64705 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 118동 4층402호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 20층 중 4층 (402호)

사용승인일: 2004년 10월 22일

아파트 단지 정보: 새꽃마을뜨란채, 총 20개 동, 1818세대

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 241,000,000원

토지면적: 36.58㎡ (약 11.07평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적 (분양면적): 제공된 자료에서 해당 호실의 분양면적이 명확히 제시되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적보다 크며, 단지 총 면적은 198,167.64㎡입니다.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금화초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 중로1류 도로에 접하고 있습니다.

지역 지구 관련 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(금화초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

추가적으로 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 관련 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

* 소유권 보존: 대한주택공사 (2004.12.06)

* 소유권 이전: 김경희 (2005.01.31, 매매)

* 주택임차권: 이동호 (2024.11.04 접수, 보증금 230,000,000원, 전입 2022.10.28, 확정 2022.10.04)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.03.25, 20,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.12 접수, 230,000,000원) - 본건 경매 개시

* 압류: 파주시 (2026.01.20)

총 채권액 합계: 250,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (관련 임차인: 이 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-10-04

* 대항력: 없음

주요 사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

3.3. 말소 기준 권리

2024년 3월 25일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 등기입니다.

3.4. 인수되는 권리 (인수 보증금)

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북서측 인근에 금화초등학교가 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 종합적인 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.)

5.3. 주거 환경

* 단지 내 주차: 본 아파트 단지는 총 1,830대 수용 가능한 주차 시설을 갖추고 있습니다. (총괄표제부 기준)

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인(이동호)의 보증금 230,000,000원에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였기에, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 특수성을 고려하여 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하지 않는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 법적 제한 사항:

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(금화초), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지를 이용한 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직간접적으로 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 환경 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 시설을 직접 확인하시기를 권고합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 새꽃마을뜨란채 아파트입니다. 금릉역 역세권으로 교통이 편리하고, 금화초등학교 등 교육시설 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 환경이 양호합니다.

권리 분석 결과, 신청채권자인 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인(이동호)의 보증금 230,000,000원에 대해 대항력을 포기하고 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임차권 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

토지이용계획상의 일부 제한사항은 있으나, 이는 일반적인 주거지역에서 흔히 발견되는 사항으로, 물건 자체의 가치를 크게 훼손할 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

인수되는 부담이 없고 입지 및 생활 편의성을 고려할 때, 실수요자 또는 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차보증금 0원으로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 없습니다.

* 안정적인 채권자: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이므로, 경매 진행 과정의 안정성이 높습니다.

* 역세권 입지: 금릉역(경의중앙선)을 이용할 수 있어 교통 편의성이 우수하며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실수요 적합 평수: 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)으로 1~2인 가구의 실수요자에게 적합한 소형 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 241,000,000원

최근 실거래가 분석 (59.99㎡ 기준):

* 2026년 7월 1일: 215,000,000원 (13층)

* 2026년 7월 4일: 195,000,000원 (6층)

시세 분석:

최근 59.99㎡ 면적의 실거래가는 19,500만원에서 21,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가는 최근 시세보다 높게 책정되었으므로, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 시세 상단 또는 평균가 부근에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

추천 입찰가: 205,000,000원

(최근 실거래가 평균치로, 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.