나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513643 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 176-20 태성드림빌 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 미추홀구청 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트 및 로변으로 근린상가 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2002-12-02 임. 외벽 : 드라이비트 등 내벽 : 타일, 벽지 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6M 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경513643 (1) 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

주소는 인천광역시 미추홀구 숭의동 176-20 태성드림빌 가동 5층501호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 138,000,000원이며, 토지 면적은 31.69㎡ (약 9.59평), 건물 면적은 59.71㎡ (약 18.06평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 정OO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2002년 12월 2일로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구청 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 로변 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 5월 19일자 미추홀구의 압류입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권: 을구 5번, 주택임차권 (정지은, 130,000,000원). 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (말소: 인수)

* 임차인 현황:

* 양은자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-24, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상인 경우와 유사하게, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 정지은: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-11-11, 배당신고일자 2024-12-10, 대항력 있음. 등기부상 '인수'로 표기되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소예정 권리: 갑6 압류 (미추홀구), 갑8 압류 (구리세무서장), 갑9 가압류 (주택도시보증공사), 갑11 압류 (국민건강보험공단), 갑12 강제경매 (정지은) 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 948,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 건물 주변으로 소규모 근린상가들이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 지역은 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 인천숭의초등학교, 선인중학교, 선화여상 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 미추홀구청이 북측에 인접해 있으며, 기타 관공서 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료: 가천대길병원, 인하대병원 등 주요 병원과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 임차인 정지은 씨의 보증금 130,000,000원입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 물건의 총 인수 금액을 크게 증가시킵니다.

* 임차인 양은자 씨의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 특이사항에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있어, 외국인 낙찰자의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2026년 8월 25일까지)

* 부동산 강제경매의 특성상 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 감정평가액 138,000,000원을 초과하는 상황으로, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 매우 크다는 것을 의미합니다. 또한, 특이사항으로 보증금/차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여 명확한 권리관계 확인 및 신중한 접근이 필수적입니다. 이러한 부담을 고려할 때, 투자 가치는 매우 신중하게 평가되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미추홀구 일대의 주거지로서의 잠재력.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성 (단, 인수되는 보증금 고려 시 총 비용 증가).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

인수 보증금 (정지은): 130,000,000원

주변 최근 매매가 분석 (2026년 5월 기준):

* 61.48㎡, 2003년식, 63,700,000원 (평당 약 342만원)

* 34.39㎡, 2002년식, 72,000,000원 (평당 약 692만원)

* 50.98㎡, 2002년식, 36,000,000원 (평당 약 234만원)

본 건의 건물 면적(59.71㎡, 약 18.06평)과 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 최근 매매 사례들을 종합적으로 분석해 볼 때 평당 약 342만원에서 692만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 기준으로 산정하면 약 9,340만원에서 12,500만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 130,000,000원의 인수 보증금이 존재하여, 낙찰가가 아무리 낮더라도 총 인수 비용이 매우 높아집니다.

인수 보증금을 제외하고 순수 물건의 가치를 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 약 70% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 96,600,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금 130,000,000원을 제외하고, 물건의 내재 가치만을 고려하여 산정된 것입니다. 실제 총 지출 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'이 될 것이므로, 총 226,600,000원 이상의 비용이 발생함을 반드시 인지해야 합니다. 이는 감정가 및 주변 시세 대비 매우 높은 금액이므로, 철저한 권리 분석과 추가적인 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.