나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34298 [1] 광주광역시 서구 마륵동 1 상무자이아파트 제105동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 마륵동 소재 '상무역' 남동측 근거리에 위치하는 '상무자이아파트' 제105동 제3층 제301호(전유면적: 143.9217㎡, 남향)로서, 주위는 중소규모의 아파트단지, 각종 점포 등 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호 1(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상12층 중 제3층 일부 (제105동 제3층 제301호)로서, 2008년 05월 29일 사용승인되었으며, 외벽: 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 내장용 타일 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필지 일단 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복2~3차선 포장도로에 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

마륵동 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(건축과문의), 공공공지(저촉), 근린공원(저촉), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-03-28)(문정누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-11)(아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주상무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-11) (아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2016-07-01)(운천사마애여래좌상)<문화유 산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 마륵동 1-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(건축과문의), 보행자전용 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(광주상무초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 마륵동 1-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(건축과문의), 보행자전용 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(광주상무초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사 문화환경보존지역(2016-07-01)(운천사마애여래좌상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '윤세희' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

본 건은 광주지방법원 2025타경34298(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건은 광주광역시 서구 마륵동 1번지에 위치한 상무자이아파트 제105동 제3층 제301호이며, 용도는 아파트입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

건물은 철근콘크리트구조이며, 2008년 5월 29일 사용 승인되었습니다.

본 건은 해당 동의 12층 중 3층에 위치합니다.

내부 이용 상태는 계단식 아파트로 이용 중입니다.

일반적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 662,000,000원입니다.

토지 면적은 94.69㎡ (약 28.65평)이며, 건물 면적은 143.92㎡ (약 43.54평)입니다.

토지 지분은 94.6941㎡, 건물 지분은 143.9217㎡입니다.

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 중복 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 마륵동 소재 '상무역' 남동측 인근에 위치한 '상무자이아파트' 제105동 제3층 제301호입니다.

주변은 중소규모의 아파트 단지와 각종 점포 등 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 아파트지대입니다.

단지 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

2.2. 교통망

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설

상무자이아파트는 2008년 5월에 입주했으며, 단지 내 기본적인 부대복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

주변에는 각종 점포 등 근린생활시설이 있습니다.

인근에 광주상무초등학교, 문정누리유치원, 아이숲유치원 등이 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 지역 지구 지정 현황

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 공공공지, 근린공원, 보행자전용도로, 소로2류, 중로1류, 중로2류 등에 저촉되거나 접합되어 있습니다.

또한, 비행안전제6구역(전술) 및 역사문화환경보존지역(운천사마애여래좌상)에 해당됩니다 [cite:details].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(을8)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 한국자산관리대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

권리분석: 한국자산관리대부주식회사 명의의 전세권(을12)은 말소 대상입니다.

3.4. 소유권 변동 및 등기 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 2021년 1월 21일 윤세희 씨에게 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 619,000,000원입니다.

주요 등기 사항으로는 소유권이전, 근저당권(하나은행, 한국자산관리대부주식회사), 전세권(한국자산관리대부주식회사), 임의경매(한국자산관리대부, 하나은행) 등이 있으며, 이들 대부분이 말소되었거나 말소 예정입니다.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 619,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 내 상권

상무자이아파트는 총 269세대로 구성된 중규모 단지입니다. 단지 내 일반적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 근린상가

단지 인근으로 각종 점포 및 근린생활시설이 혼재하여 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. '상무역'이 가까이 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2008년 5월 29일 사용승인된 지하 1층, 지상 12층 규모의 아파트입니다.

본 건은 3층에 위치하며, 남향입니다.

외벽은 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 내장용 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

일반적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 환경

본 건은 광주상무초등학교, 문정누리유치원, 아이숲유치원 등 교육 환경 보호 구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 고도 제한 및 기타 군사 작전상 제한이 있을 수 있습니다. 이는 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(운천사마애여래좌상)으로 지정되어 있어 문화재 관련 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 공공공지 및 근린공원 저촉, 제1종지구단위계획구역에 해당하여 건축 행위 시 관련 부서(건축과) 문의가 필요합니다.

6.2. 물건 고유 리스크

* 본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 중복 사건으로 진행되고 있어, 사건 경합에 따른 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 마륵동에 공군 탄약고가 있었고 현재 이전 사업이 진행 중이라는 정보가 있습니다. 탄약고 이전 예정 부지와 인근 지역이 군사시설보호구역으로 묶여 재산권 제한 및 개발 지연의 원인이 되어왔습니다. 탄약고 이전 사업이 완료되면 이러한 제한은 해소될 것으로 보입니다. 마륵공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 광주 지하철 1호선 상무역 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 인근에 각종 편의시설과 학교가 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 2008년 준공으로 연식이 비교적 최신에 속합니다.

7.2. 약점

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축물의 고도 제한 등 잠재적인 개발 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역, 공공공지, 근린공원 저촉 등 추가적인 법규 검토가 필요한 사항이 있습니다.

* 유동화 물건, 중복 사건이라는 특이사항은 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7.3. 총평

본 물건은 상무역 인근의 편리한 입지와 양호한 생활 편의시설을 갖춘 아파트입니다. 그러나 비행안전구역 지정으로 인한 잠재적 리스크와 관련 법규 검토가 필수적입니다. 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 관련 법규 및 중복 사건 등 특이사항에 대한 철저한 분석 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

마륵동 일대는 신축 아파트 건설 등 개발이 지속되고 있으며, 상무지구의 인프라를 공유할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 탄약고 이전 사업 완료 시 주변 지역의 개발 제한이 해소되어 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 시세 대비 메리트

본 건의 감정가는 662,000,000원입니다. 최근 상무자이 아파트의 실거래가는 54평 기준 6.1억 원에서 10.4억 원까지 다양하게 나타나고 있습니다. 특히 143.92㎡ (약 43.54평) 면적대의 정확한 시세 조사를 통해 감정가 대비 메리트 여부를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가 662,000,000원을 기준으로 하되, 인근 아파트 실거래가 추이, 물건의 하자 및 리스크 요인(비행안전구역 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 54평(약 178㎡)이 6.1억~10.4억 원에 거래된 사례가 있으나, 본 물건의 전용면적(143.92㎡)과 층수, 동 호수 등 구체적인 조건에 따른 가치 편차를 고려해야 합니다..

따라서, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하여, 법적/물리적 리스크를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 내용을 바탕으로, 보수적으로 접근 시 530,000,000원에서 595,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 본건의 상세 권리관계, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

본 건은 광주지방법원 2025타경34298(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건은 광주광역시 서구 마륵동 1번지에 위치한 상무자이아파트 제105동 제3층 제301호이며, 용도는 아파트입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

건물은 철근콘크리트구조이며, 2008년 5월 29일 사용 승인되었습니다.

본 건은 해당 동의 12층 중 3층에 위치합니다.

내부 이용 상태는 계단식 아파트로 이용 중입니다.

일반적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 662,000,000원입니다.

토지 면적은 94.69㎡ (약 28.65평)이며, 건물 면적은 143.92㎡ (약 43.54평)입니다.

토지 지분은 94.6941㎡, 건물 지분은 143.9217㎡입니다.

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 중복 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 마륵동 소재 '상무역' 남동측 인근에 위치한 '상무자이아파트' 제105동 제3층 제301호입니다.

주변은 중소규모의 아파트 단지와 각종 점포 등 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 아파트지대입니다.

단지 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

2.2. 교통망

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설

상무자이아파트는 2008년 5월에 입주했으며, 단지 내 기본적인 부대복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

주변에는 각종 점포 등 근린생활시설이 있습니다.

인근에 광주상무초등학교, 문정누리유치원, 아이숲유치원 등이 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 지역 지구 지정 현황

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 공공공지, 근린공원, 보행자전용도로, 소로2류, 중로1류, 중로2류 등에 저촉되거나 접합되어 있습니다.

또한, 비행안전제6구역(전술) 및 역사문화환경보존지역(운천사마애여래좌상)에 해당됩니다 [cite:details].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(을8)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 한국자산관리대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

권리분석: 한국자산관리대부주식회사 명의의 전세권(을12)은 말소 대상입니다.

3.4. 소유권 변동 및 등기 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 2021년 1월 21일 윤세희 씨에게 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 619,000,000원입니다.

주요 등기 사항으로는 소유권이전, 근저당권(하나은행, 한국자산관리대부주식회사), 전세권(한국자산관리대부주식회사), 임의경매(한국자산관리대부, 하나은행) 등이 있으며, 이들 대부분이 말소되었거나 말소 예정입니다.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 619,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 내 상권

상무자이아파트는 총 269세대로 구성된 중규모 단지입니다. 단지 내 일반적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 근린상가

단지 인근으로 각종 점포 및 근린생활시설이 혼재하여 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. '상무역'이 가까이 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2008년 5월 29일 사용승인된 지하 1층, 지상 12층 규모의 아파트입니다.

본 건은 3층에 위치하며, 남향입니다.

외벽은 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 내장용 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

일반적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 환경

본 건은 광주상무초등학교, 문정누리유치원, 아이숲유치원 등 교육 환경 보호 구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 고도 제한 및 기타 군사 작전상 제한이 있을 수 있습니다. 이는 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(운천사마애여래좌상)으로 지정되어 있어 문화재 관련 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 공공공지 및 근린공원 저촉, 제1종지구단위계획구역에 해당하여 건축 행위 시 관련 부서(건축과) 문의가 필요합니다.

6.2. 물건 고유 리스크

* 본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 중복 사건으로 진행되고 있어, 사건 경합에 따른 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 마륵동에 공군 탄약고가 있었고 현재 이전 사업이 진행 중이라는 정보가 있습니다. 탄약고 이전 예정 부지와 인근 지역이 군사시설보호구역으로 묶여 재산권 제한 및 개발 지연의 원인이 되어왔습니다. 탄약고 이전 사업이 완료되면 이러한 제한은 해소될 것으로 보입니다. 마륵공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 광주 지하철 1호선 상무역 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 인근에 각종 편의시설과 학교가 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 2008년 준공으로 연식이 비교적 최신에 속합니다.

7.2. 약점

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축물의 고도 제한 등 잠재적인 개발 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역, 공공공지, 근린공원 저촉 등 추가적인 법규 검토가 필요한 사항이 있습니다.

* 유동화 물건, 중복 사건이라는 특이사항은 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7.3. 총평

본 물건은 상무역 인근의 편리한 입지와 양호한 생활 편의시설을 갖춘 아파트입니다. 그러나 비행안전구역 지정으로 인한 잠재적 리스크와 관련 법규 검토가 필수적입니다. 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 관련 법규 및 중복 사건 등 특이사항에 대한 철저한 분석 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

마륵동 일대는 신축 아파트 건설 등 개발이 지속되고 있으며, 상무지구의 인프라를 공유할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 탄약고 이전 사업 완료 시 주변 지역의 개발 제한이 해소되어 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 시세 대비 메리트

본 건의 감정가는 662,000,000원입니다. 최근 상무자이 아파트의 실거래가는 54평 기준 6.1억 원에서 10.4억 원까지 다양하게 나타나고 있습니다. 특히 143.92㎡ (약 43.54평) 면적대의 정확한 시세 조사를 통해 감정가 대비 메리트 여부를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가 662,000,000원을 기준으로 하되, 인근 아파트 실거래가 추이, 물건의 하자 및 리스크 요인(비행안전구역 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 54평(약 178㎡)이 6.1억~10.4억 원에 거래된 사례가 있으나, 본 물건의 전용면적(143.92㎡)과 층수, 동 호수 등 구체적인 조건에 따른 가치 편차를 고려해야 합니다..

따라서, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하여, 법적/물리적 리스크를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 내용을 바탕으로, 보수적으로 접근 시 530,000,000원에서 595,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 본건의 상세 권리관계, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.