나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6927 [1] 광주광역시 광산구 도산동 1081 서경아파트 102동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 도산동 소재 '도산역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(도산역) 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제1층 제107호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 아파트동, 상가동 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)도산동 1081 제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. (2)도산동 1051-1, (3)도산동 1051-4 제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6927 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 도산동 1081 서경아파트 102동 1층107호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

토지지분: 32.16㎡ (약 9.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평) - 전용면적

건물지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경

광주광역시 광산구 도산동 소재 '도산역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(도산역) 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제1층 제107호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 아파트동, 상가동 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로와 외곽 공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도산동 1081: 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역

* 도산동 1051-1, 1051-4: 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 전통상업보존구역

공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2015년 04월 23일 접수된 북동신용협동조합 근저당권 (을20)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리

* 갑8, 갑12, 갑13: 소유권 이전 (문상준, 최삼진, 민안순)

* 을20, 을23: 북동신용협동조합 근저당권 (채권액 합계: 105,900,000원)

* 갑14: 서민금융진흥원 가압류 (채권액: 5,459,583원)

* 갑17: 주식회사제니스자산관리대부 가압류 (채권액: 8,485,612원)

* 갑18: 북동신용협동조합 임의경매개시결정 (채권액: 77,016,578원)

등기부채권 총액

119,845,195원

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: ) - 정보 불확실

임차인 현황

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상인 임대차 관계는 없으나, 보증금 합계 0원으로 표기되어 있어 실제 임차인이 없는 것으로 추정됩니다. 그럼에도 불구하고 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권

광주광역시 광산구 도산동 도산역 인근에 위치하여 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

최근 실거래가 분석 (매매)

* 2025년 12월: 118,000,000원 (59.79㎡, 3층)

* 2026년 05월: 120,000,000원 (59.79㎡, 11층)

* 2026년 05월: 127,000,000원 (59.79㎡, 12층)

최근 실거래가 분석 (전월세)

* 2025년 11월: 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원 (59.79㎡, 5층)

* 2026년 02월: 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원 (59.79㎡, 12층)

* 2026년 05월: 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원 (59.79㎡, 1층)

종합 의견

본건과 동일한 면적(59.79㎡)의 아파트 매매가는 2025년 12월 1억 1천 8백만원에서 2026년 5월 1억 2천 7백만원까지 형성되어 있으며, 이는 감정가 1억 1천 5백만원을 상회하는 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 도산서경

* 주소: 광주광역시 광산구 도산동 1081

* 건축년도: 1998년 11월 10일

* 총 동수: 2개동

* 총 세대수: 306세대

* 최고층: 13층

* 최저층: 1층

* 전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 단지 총면적: 23,266.098㎡

* 주차대수: 총 197대 (지상 3대, 지하 12대) - 세대당 약 0.64대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 5대, 지하 0대

주변 편의시설

도산역 역세권이며, 단지 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으며 개요가 비어있어 현황 파악이 필요합니다.

임대차 관계

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 관련 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획

* 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당되어 해당 지역의 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 노후도

* 1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 도산서경 아파트로, 도산역을 이용할 수 있는 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 단지 주변으로 아파트, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 안정적입니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 다소 보수적으로 평가된 것으로 판단됩니다. 투자 관점에서 접근 시 잠재적 수익성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

도산역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 교통 편의성이 우수합니다.

안정적인 주거 환경

단지 주변 아파트 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

시세 상승 잠재력

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 추세를 보이고 있어, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

최근 실거래가: 118,000,000원 ~ 127,000,000원 (2025년 12월 ~ 2026년 5월, 59.79㎡ 기준)

시세 분석

본 건은 1층 물건으로, 최근 거래된 고층(11~12층) 물건보다는 가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 그러나 전체적인 시세 수준은 감정가를 상회하고 있습니다.

권리 분석 (입찰가 산정 시)

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

예상 입찰가 범위

감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하였을 때, 115,000,000원의 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 120,750,000원 ~ 132,250,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 참고 자료이며, 실제 명도 가능성, 현장 답사를 통한 추가 확인 사항, 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.