나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5377 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층718호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주상용건물, 다세대 주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(솔밭공원역)이 소재하는 등 제반 대중교통수단 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상 7층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

에드가쌍문 제7층 제718호로서, 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 평지 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 정도의 포장도로, 본건 북측으로 약 6미터 정도의 포장도로, 본건 동측으로 약6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 <민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임, 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5377 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층718호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (기록상)

사용승인일: 2022년 05월 13일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 주상용건물, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

솔밭공원역을 중심으로 한 지역으로, 지하철 및 버스를 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변에는 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 비교적 최근에 사용 승인된 신축 건물이라는 점이 특징입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 08월 12일자 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)

등기부 현황:

- 소유권보존: 도휘주식회사

- 근저당권: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 2022.08.12)

- 근저당권: 한국주택금융공사 (2023.07.14, 말소 예정)

- 근저당권: 주식회사온라이프건설 (2023.07.14, 말소 예정)

- 가압류: 박미숙 (2025.04.23, 말소 예정)

- 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.11.07, 말소 예정)

- 압류: 목포세무서장 (2026.01.27, 말소 예정)

- 주택임차권: 전희주 (2026.03.16)

임차인 현황:

* 임차인: 전희주

* 보증금: 58,890,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2022-07-26

* 배당신고일자: 2025-12-24

* 대항력: 있음

* 비고:

매각으로 소멸되지 않는 권리:

2026년 03월 16일 접수된 전희주 씨의 주택임차권 등기 (을4)는 대항력 있는 임차인으로서, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍문동은 주거 지역으로서, 인근에 다양한 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

특히 솔밭공원역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 있으며, 이는 소형 주택(청년주택)의 임대 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

최근 사용 승인된 건물이라는 점에서 신축 상권의 일부로 볼 수 있으며, 지속적인 상권 발달 가능성을 가지고 있습니다.

다만, 해당 물건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중이므로, 상업 시설보다는 주거 수요에 따른 임대 수익이나 시세 차익을 고려하는 것이 일반적입니다.

5. 생활정보

주변에는 솔밭공원 및 우이천이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 원활합니다.

인근에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

본 건물은 지하 2층, 지상 7층 규모이며, 총 253세대로 구성되어 있습니다. 지하 주차장이 마련되어 있습니다.

아파트 정보:

- 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

- 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

- 세대수: 253세대

- 최고층: 7층

- 지하주차대수: 4대

- 전기차충전기(지하): 2대

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 전희주 씨의 보증금 58,890,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 물건명세서 및 등기부 상 '인수'로 명시되어 있어, 배당 순위 및 배당 금액에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. 이는 명확한 확인이 필요합니다.

총 채권액이 20억 원을 넘는 등 높은 채권 총액이 등기되어 있어, 경매 절차 진행 시 채권자 간 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 고도지구, 조망가로특화경관지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치한 신축 아파트(청년주택)로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 등기부 및 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 명확히 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

감정가 2억 3천 4백만원 대비 임차인의 보증금 5천 8백만원을 고려할 때, 실질적인 취득 비용은 더 높아질 수 있습니다.

신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 소형 면적과 복잡한 권리 관계를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

솔밭공원역 인근 역세권의 소형 아파트(청년주택)로서, 1인 가구 또는 사회초년생을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 최근에 신축된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

도봉구 일대의 주거지 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

임차인 인수 보증금 (추정): 58,890,000원

시세 조사를 통해 유사 물건의 실거래가 정보를 확보하려 하였으나, 해당 '에드가쌍문 청년주택'의 구체적인 매매 실거래 사례는 확인되지 않았습니다. 도봉구 쌍문동 일대 유사 면적의 아파트 매매가는 2억 후반대에서 4억 원 이상까지 다양하게 분포하는 것으로 나타났습니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 상황이므로, 입찰가를 산정함에 있어 해당 위험을 최대한 반영해야 합니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실질적으로는 감정가에 보증금 액수를 더한 금액 이상의 지출이 발생할 수 있습니다.

위와 같은 상황을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 인수하게 될 보증금 58,890,000원을 제외한 입찰가를 기준으로, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 234,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 보증금(58,890,000원)을 고려하고, 해당 지역의 시세 및 본 건의 소형 면적, 역세권 프리미엄 등을 감안하여, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

특히, 배당 절차를 통한 임차인 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.