나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3661 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층217호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:2층, 지상:7층 건물 내 제2층 제217호로서, (사용승인일: 2022.05.13) 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타참고사항: 본건 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰, 평가전례 등에 의하였으므로 실제 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3661 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층217호

용도: 아파트 (청년주택)

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2022년 5월 13일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근

주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 340,491,454원입니다.

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. (말소기준권리보다 후순위인 권리들)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

임차인: 홍

보증금: 1,000,000원

차임: 410,000원

배당신고일자: 2025년 12월 31일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고가 완료되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 쌍문동은 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

지하철역 인근이라는 점은 유동 인구 유입 가능성을 높이지만, 본 물건이 '청년주택'으로 공급된 점을 고려할 때 일반 상업지구와 같은 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

주거 기능에 초점이 맞춰진 지역 상권 특성을 이해해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

지하철 우이신설선 "솔밭공원역"을 도보로 이용 가능합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

단지 정보:

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축 아파트)

총 세대수: 253세대

건축 규모: 지하 2층, 지상 7층

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

주차: 지하 전기차 충전기 2대가 설치되어 있습니다. (총 주차 대수 정보는 제한적임)

1.5. 잠재적 리스크

청년주택 용도: 신축 아파트이나, '청년주택'으로 공급된 특성상 향후 일반 아파트와 비교 시 시세 형성 및 가치 상승에 차이가 발생할 수 있습니다.

복잡한 토지이용계획: 고도지구, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 건물 증축, 재건축 또는 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

현장 확인 필요: 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 인해 실제 내부 구조 등과 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 경매 참여 시 반드시 사전 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

*혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 그 가치에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 탐색 결과이며, 보다 심층적인 조사(예: 건축물대장, 토지이용계획 상세 확인 등)가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리나 임차인이 없어 법적으로 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, '청년주택'이라는 용도 및 다수의 토지 이용 규제는 향후 자산 가치 상승에 일부 제약 요인이 될 수 있습니다.

신축이라는 장점과 권리 관계의 명확성을 고려했을 때, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안전한 권리 분석: 모든 권리 관계가 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 인수되는 권리가 전혀 없습니다.

역세권 입지: 지하철 솔밭공원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

정비된 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 쾌적성이 확보되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 단지별 특성(청년주택 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 면적 및 조건의 아파트 매매 사례, 지역 부동산 시장 동향에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하나, 본 건의 경우 청년주택 용도 및 복합적인 토지 이용계획을 감안하여 보다 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.