나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4299 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층412호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제4층 제412호로서, (사용승인일 2022.05.13) 외벽: 몰탈위 페인트 및 벽돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 비닥: 바닥재 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택: 후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인으로부터 주방 싱크대 하부에 누수가 있는 것으로 탐문 조사되었으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에 소재하는 에드가쌍문 4층 412호 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4299 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 227,000,000원입니다.

건물 전용면적은 23.19㎡ (약 7.01평)이며, 토지 지분 면적은 9.06㎡ (약 2.74평)입니다.

건물 사용승인일은 2022년 5월 13일로 비교적 신축입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 인근에 버스정류장이 있고 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 접근성이 좋습니다.

차량 출입이 가능하며, 본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 2,086,546,837원입니다.

이 외 다수의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나 임의경매 개시결정의 기입등기에 따라 촉탁으로 말소될 예정이므로, 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김수현

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입/확정일자: 2024년 11월 15일

* 배당신고일자: 2026년 01월 21일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 쌍문동은 주거 지역을 기반으로 하며, 근린생활시설 및 업무용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

솔밭공원역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 청년주택으로 공급되어 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에는 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다.

2022년 5월 13일에 사용승인되어 비교적 신축이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물은 총 253세대로 구성되어 있으며, 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면 지하주차장은 112대 규모의 주차 시설을 갖추고 있습니다.

아파트명은 에드가쌍문이며, 관리사무소 연락처는 02-998-5560입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 누수 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 본 건 주방 싱크대 하부에 누수가 있다는 탐문 조사가 있었습니다. 이는 실제 거주 전 반드시 현장에서 재확인이 필요한 사항입니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등, 아파트 용도 한정 등)

* 건물 관련 이슈: 일부 온라인 후기에서 건물 관련 분쟁 이슈가 지속되었다는 내용이 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 사용승인된 신축급 소형 아파트로, 청년주택으로 활용되고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 주방 싱크대 하부 누수 가능성과 토지거래허가구역 지정, 건물 관련 분쟁 이슈 등은 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

현재 주변 아파트 시세는 2020년 자료 기준 평당 약 1,500만원에서 2,300만원 수준으로 형성되어 있으나, 본 건의 신축 연식 및 소형 평형을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2022년 5월 사용승인으로 신축에 가까워 즉시 거주 또는 임대 목적 모두 적합합니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 1~2분 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 양호: 말소기준권리 이하 권리들은 낙찰과 동시에 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실수요자에게 적합한 소형 아파트입니다.

* 풍부한 녹지: 주변 공원 및 북한산 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 227,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 보면, 쌍문동 지역의 아파트 평당 평균 시세는 약 2,319만원 (2026년 기준) 수준입니다.

본 건은 전용면적 7.01평 (23.19㎡)이므로, 이를 단순 대입하면 약 1.62억 원 (7.01평 * 2,319만원/평) 수준이 됩니다.

다만, 에드가쌍문은 2022년 준공된 신축 건물로, 동일 지역 내 노후 아파트와 직접 비교하기에는 시세 반영에 한계가 있습니다.

또한, 본 건은 청년주택으로 공급되었으며, 소형 면적의 특수성을 고려해야 합니다.

현재 유사한 면적과 연식의 매물에 대한 구체적인 실거래가 정보는 부족한 상황입니다.

따라서, 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사 및 누수, 건물 분쟁 이슈, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

상기 감정가 및 주변 시세, 건물 상태 등을 고려할 때, 보수적으로는 감정가 대비 80% 수준인 약 181,600,000원부터, 시장 상황 및 유사 물건 가치 평가에 따라 100% 수준인 227,000,000원까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 실거래가 및 유사 매물 비교 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.