나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52160 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 4-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서욽특별시 은평구 역촌동 소재 서울지하철 6호선 "역촌역" 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

연서로16길 소로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건 무난시 됨

형태 및 이용상태

주택지에 들어가는 진입로가 긴 부정형 토지로서 인접토지 대비 등고평탄하고 다가구주택 용지로 이용됨

인접 도로상태

부정형 토지로서 북동측으로 연서로16길에 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한 사항은 정비사업 추진전담팀으로 문의))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26-2026.8.25)) 토지거래계약에 관한 혀가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20-2026.12.31))

제시목록 외의 물건

"건물 요항표" 참조

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

적벽돌조 평스래브지붕 2층 다가구용 단독주택으로 외벽 : 적벽돌로 마감 내벽 : 벽지 등으로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

다가구주택으로 3세대가 입주 이용 1층, 2층, 지하층

설비내역

위생 및 급배수시설 등

부합물 및 종물

제시외건물 등은 없는 것으로 확인

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52160 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 4-3

용도: 다가구주택

감정가: 1,029,885,380원

토지면적: 109.40㎡ (약 33.09평)

건물면적: 182.02㎡ (약 55.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 서울지하철 6호선 "역촌역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

연서로16길 소로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역(건축 행위 제한), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태 상세

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 도시 및 주거환경정비법, 수도권정비계획법 등에 따른 규제를 받습니다. 특히, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 용도에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가가 필요합니다. 또한, 아파트 용도에 대해 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 서울시 은평구 내에는 재개발 및 모아타운 추진 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 관리되고 있으며, 이는 투기 수요 유입을 방지하고 개발 사업의 원활한 추진을 위한 조치입니다.

2.5. 인접 도로상태

토지는 부정형이며 북동측으로 연서로16길에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 3월 21일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(채권액 39,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 일반적으로 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다. 제공된 등기부 요약에서도 대부분의 권리가 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 언급은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서울주택도시공사

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-27

확정일자: 2019-11-12

배당신고일자: 2023-06-26

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을11)으로 등기되었으나 말소된 것으로 확인됨.

* 임차인: 이정숙

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-04-12

확정일자: 2012-04-12

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 차영숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-10-24

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 차혜원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-10-14

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 이들의 실제 권리 관계 및 보증금 지급 여부는 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지하철 6호선 역촌역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 상권 수요가 존재하며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다. 주변에 음식점, 카페 등 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주위 환경에 학교가 혼재하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상세 내용은 관할 교육청 확인 필요)

* 주거 환경: 다가구 주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 취득 절차에 영향을 미칠 수 있으며, 규정은 변경될 수 있으므로 계약 전 관련 법규 및 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 2011년, 2012년에 전입한 이정숙, 차영숙, 차혜원 임차인들은 대항력을 가지고 있으며, 특히 이정숙 임차인은 6천 6백만원의 보증금이 있으므로 낙찰 후 인수 또는 배당 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 경우에도 권리 관계가 복잡할 수 있어 추가 확인이 필수적입니다.

* 정비예정구역: 본 건이 속한 지역이 정비예정구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등 도시 정비사업이 추진될 수 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성과 관련 규제(건축 행위 제한 등)가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1991년 사용 승인된 건물로, 준공된 지 약 35년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 다가구주택으로, 입지적 장점과 주거 환경의 안정성을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인들의 존재와 토지거래허가구역이라는 점은 취득 및 명도 과정에서 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 또한, 정비예정구역 지정은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 이에 따른 변동성을 함께 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 6호선 역촌역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

* 미래 가치: 정비예정구역으로 지정되어 있어 향후 도시 정비사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 기본적인 수요를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,029,885,380원을 기준으로 하되, 인수 보증금(0원으로 기재됨)을 제외하고 시장 가치, 임차인 현황, 권리 관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 선행되어야 합니다. 현재 시점에서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 임차인 부담액 및 향후 명도 비용 등을 고려한 전략적인 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.