나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5285 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층709호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제7층 제709호로서, (사용승인일 2022.05.13) 외벽: 몰탈위 페인트 및 벽돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택: 후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 수차례 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행 중인 2025타경5285 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층709호이며, 용도는 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2022년 5월 13일에 사용승인을 받았습니다. 본건은 7층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

토지 면적은 9.06㎡ (약 2.74평)이며, 건물 면적은 23.19㎡ (약 7.02평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재이며, 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

1.1. 2. 교통 편의성

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 우이신설선 "솔밭공원역"이 가까이 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.1. 3. 지역 지구 및 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 기간)으로 지정되어 있습니다. 인접 도로와 접하고 있으며, 건축선 후퇴선 규정이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 소유권 보존 등기는 도휘주식회사 명의로 되어 있습니다. 이후 한국주택금융공사, 주식회사 온라이프건설 명의의 근저당권이 다수 설정되었으며, 한국주택금융공사 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경5285)이 등기되었습니다. 또한, 서울주택도시개발공사의 가압류 및 목포세무서장의 압류 등기도 존재했으나, 모든 해당 권리들은 말소 예정(말소)으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 따라서 임차인과 관련된 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 함께 근린생활시설 및 업무용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 역세권 인근으로 유동인구가 형성될 수 있는 조건입니다.

1.3. 2. 임대/매매 시세 동향

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 본건은 2022년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 청년주택으로 운영 중이라는 점을 고려할 때, 소형 평형대의 아파트 또는 오피스텔과 유사한 시세 범위를 형성할 것으로 예상됩니다. 정확한 시세는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 현황 조사를 통해 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 대형마트, 병원 등의 이용 편의성은 추가적인 지역 조사 또는 지도 검색을 통해 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 학교 인근의 환경 보호 기준이 적용됩니다. 주변 학교 현황은 지도 검색 등을 통해 상세 확인이 가능합니다.

1.4. 3. 주거 편의 시설

에드가쌍문 청년주택은 총 253세대의 규모이며, 관리사무소, 커뮤니티 공간 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 지하 주차 시설이 마련되어 있으며, 전기차 충전기(지하 2대)도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 상태

건물 사용승인일이 2022년 5월 13일로 비교적 최신 건축물이지만, 감정평가서상 내부 확인이 어려워 실제 내부 구조나 상태가 집합건축물대장상 현황과 다를 수 있다는 주의사항이 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 재확인이 필요합니다.

1.5. 2. 지역적 리스크

주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 현재 제공된 정보로는 명확히 파악되지 않았습니다. 외부 지도 서비스 및 관련 정보를 통한 추가적인 확인이 권장됩니다. (※ 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

1.5. 3. 기타 특이사항

본건은 "청년주택"으로 분류되어 있어, 향후 임대 또는 매각 시 관련 정책이나 용도 제한의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울북부지방법원 관할의 부동산 임의경매 물건으로, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며 역세권(솔밭공원역 인근)에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 깨끗한 권리를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 청년주택으로 이용 중이며, 소형 면적(전용 약 7평)임을 감안할 때 투자 목적 및 자금 계획을 신중히 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 지하철역(솔밭공원역) 접근성이 양호한 입지

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 깔끔한 명도 가능성

* 소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자 금액 (예상)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없는 점, 비교적 신축 건물이라는 점 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시세 변동, 유사 물건 낙찰가율, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시장 상황과 본건의 실질적인 가치를 반영한 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 대략 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있으나, 이는 철저한 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.