나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513820 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-6 천우맨션 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ’인천동부초등학교’ 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 1991.9.3.) 외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사 토지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513820 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-6 천우맨션 2층201호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 (사용승인일: 1991.09.03.)

* 용도: 다세대주택

* 전유부분 면적: 건물면적 43.68㎡ (약 13.21평)

* 토지 지분 면적: 토지면적 28.63㎡ (약 8.66평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리 분석 요약

* 감정가: 90,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 절대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 최선순위 말소기준권리는 2025년 11월 11일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기(을구 15번)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리 및 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (임차인: 이OO)

* 보증금: 80,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022.07.21

* 확정일자: 2022.06.28

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자인 서울보증보험 주식회사는 본건 매각으로 인해 한국토지주택공사 양수인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 15번 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건은 인수 보증금이 없는 것으로 판단되나, 실제 배당 및 채권자 확약서 내용을 철저히 재확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

* 등기부 요약상 소유권이전(매매) 등기(1992.12.01. 접수, 권리자: 최미영)가 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택과 함께 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권의 성격은 대규모 중심상업지구보다는 배후 주거지의 수요를 충족하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인천동부초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

5.3. 교통 시설

* 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 위치한 버스정류장을 통해 지역 내외로 이동이 가능합니다. (구체적인 버스 노선은 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본건은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하였으나, 채권자(서울보증보험)와의 합의로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 법원 문건상 확인됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 배당 결과 및 채권자의 확약서 내용을 면밀히 검토하여 잔존 채권 또는 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

* 본 건물은 1991년 준공되어 약 30년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다. 이에 따라 향후 건물의 유지보수, 수리, 리모델링 등에 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 또는 이용 시 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 천우맨션 내 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 1991년에 건축된 건물이지만, 감정가 9,000만원은 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 채권자(서울보증보험)와의 협의를 통해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 확인되어, 투자자 입장에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 건물 노후화로 인한 관리 비용 발생 가능성 및 일부 토지 이용 제한 사항은 향후 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 보증금 미인수 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 투자 시 초기 자금 부담을 크게 줄여주는 명확한 이점입니다.

* 8.2. 합리적인 감정가 및 시세 대비 잠재력: 감정가가 현재 시세 수준에 부합하거나, 일부 비교 사례에 비추어볼 때 향후 가격 상승 여력을 기대해볼 수 있는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 8.3. 실거주 및 임대 수익 목적 적합: 전용면적 43.68㎡의 다세대주택으로, 소형 주택을 찾는 실수요자에게 적합하며, 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 90,000,000원입니다.

* 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 인천 남동구 만수동 944-19번지 성덕빌라 A동(1991년식, 36.51㎡)이 2026년 3월 9일에 93,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건 건물 면적(43.68㎡)에 적용하면 시세는 약 111,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점, 그리고 감정가 수준을 고려했을 때, 경쟁 상황 및 물건 내부 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 최초 감정가인 90,000,000원을 기본으로 하여, 물건의 현황을 더욱 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.